按领域查找（97 条）：法规・许可 · 结构・工法・地基 · 施工・质量管理 · 设计・合同・流程 · 费用・报价 · 性能・认定 · 土地・地价 · 投资・土地活用・税

法规・许可

用途地域(土地使用分区)
依据都市计划法第8条,把市街化区域内的土地划分为住居系・商业系・工业系共13类分区。可建用途(住宅・店铺・酒店・工厂等)、容积率・建蔽率・高度限制・日影限制的适用值,都随用途地域而定。这是看地时最先要确认的条件:例如酒店不能建在住居专用地域,在第一种住居地域则限于3,000㎡以下。 详细 →
容积率
总建筑面积相对基地面积的比例上限(建筑基准法第52条)。都市计划指定值与按前面道路宽度算出的值,取较严者。大阪商业地域多为400〜1,000%,住居系为100〜300%。地下住宅部分(总建筑面积的1/3以内)、车库(1/5以内)、公寓的公共走廊・楼梯等可不计入,这些放宽条款直接左右可建体量。 详细 →
前面道路宽度对容积率的限制
前面道路宽度不足12m时,除指定容积率外,还以「道路宽度×0.4(住居系)或×0.6(其他)」为上限(建筑基准法第52条第2项)。例如临4m道路的住居系基地,即使指定200%也只能用到160%。这是买地前最容易漏看、事后导致层数・户数不成立的典型原因。 详细 →
建蔽率(建筑密度)
建筑占地面积相对基地面积的比例上限(建筑基准法第53条),按用途地域指定为30〜80%。街角地+10%,防火地域内的耐火建筑物+10%(指定80%的地域则不受限)。容积率决定「能往上叠多少楼板」,建蔽率决定「能占多少地面」。 详细 →
建筑占地面积・总建筑面积
建筑占地面积(建築面積)是外墙或替代外墙的柱的中心线所围部分的水平投影面积,1m以内的檐口不计(建筑基准法施行令第2条),是建蔽率的分子。总建筑面积(延床面積)是各层楼板面积之和,是容积率的分子。报价中的「坪单价」通常以总建筑面积(换算为坪)为分母,同一栋楼因计入・不计入规则不同,单价看起来会不一样。 详细 →
接道义务・不可重建土地
建筑基地必须与建筑基准法上的道路(宽4m以上)相接2m以上(第43条)。不满足的基地在拆除现有建筑后无法新建,即「再建筑不可」:价格便宜,但融资与活用受到很大限制。不过经特定行政厅认定・许可(第43条第2项)有时仍可建筑,购买前务必到役所确认道路种别。 详细 →
第42条第2项道路・退缩(セットバック)・位置指定道路
宽度不足4m但在建筑基准法施行时已存在、并经特定行政厅指定的道路,按「2项道路」视为道路;但基地边界被视为自道路中心线后退2m的线,后退部分不得建筑、也不得设围墙。位置指定道路(第42条第1项第5号)是私人修筑并取得行政位置指定的私道。两者都直接影响基地有效面积和建蔽率・容积率的计算。 详细 →
斜线限制
为保障道路与邻地的采光・通风,要求建筑各部分高度不超过一定坡度线的限制(建筑基准法第56条)。分道路斜线(住居系自前面道路对侧边界1:1.25、其他1:1.5)、邻地斜线(住居系20m+1:1.25、其他31m+1:2.5)、北侧斜线(低层住居专用地域5m+1:1.25、中高层住居专用地域10m+1:1.25)三种。中层大楼顶层被斜着削掉的造型,多半来自这一限制。 详细 →
日影限制
限制建筑在冬至日上午8时〜下午4时投在邻地上的阴影时长不得超过规定的规制(建筑基准法第56条之2・附表第4)。适用于住居系用途地域及条例指定的近邻商业・准工业地域,商业・工业・工业专用地域不适用。对中高层公寓・酒店而言,日影限制往往比斜线限制更严。 详细 →
绝对高度限制・高度地区
在第一种・第二种低层住居专用地域及田园住居地域,建筑高度本身被限制在10m或12m(建筑基准法第55条)——芦屋・西宫的高级住宅区大多属此地域,这是三层住宅难以成立的原因。高度地区(都市计划法第9条・建筑基准法第58条)是地方自治体为维持市街环境设定的高度上限(或下限),与用途地域的斜线限制叠加适用。 详细 →
天空率
斜线限制的替代手法(建筑基准法第56条第7项):只要从规定测点看到的「天空比例」不低于严格按斜线限制建造的建筑,超出斜线的形状也视为合法。视基地形状与道路条件,能大幅恢复顶层有效面积,中层RC大楼・公寓的设计中经常使用。但道路・邻地・北侧各斜线须分别验证。 详细 →
防火地域・准防火地域
为防止市街火灾延烧,由都市计划指定的地域(建筑基准法第61条)。防火地域内,3层以上或总面积超100㎡的建筑须为耐火建筑物(或同等的延烧防止建筑物);准防火地域内,4层以上或超1,500㎡须为耐火建筑物,500㎡〜1,500㎡须为准耐火建筑物以上。大阪市中心与主干道沿线几乎全是防火地域,这是RC造比木造更常被选择的结构性原因之一。 详细 →
耐火建筑物・准耐火建筑物
耐火建筑物指主要结构部(柱・梁・楼板・墙・屋顶・楼梯)采用能耐受规定时间(1〜3小时)火灾的耐火构造,且外墙开口设有防火设备的建筑(建筑基准法第2条第9号之2)。准耐火建筑物为45分钟或1小时的准耐火性能(同第9号之3)。RC造的主要结构部原则上天然属于耐火构造;S造需要耐火包覆,木造需要防火包覆或燃烬余量设计。 详细 →
特殊建筑物
供不特定多数人使用、或火灾危险度高的用途建筑:酒店・旅馆・公寓・店铺以及学校・医院・剧场・仓库・车库等多数用途均属之(建筑基准法第2条第2号)。用途部分楼板面积超过200㎡时,不论结构・规模都须建筑确认,并适用比普通住宅更严的避难・排烟・内装限制・防火分区规定。注意办公楼不属于特殊建筑物。 详细 →
用途变更
把既有建筑改为其他用途。改为特殊建筑物且用途部分超过200㎡时,须提出建筑确认申请(建筑基准法第87条;2019年修法自100㎡放宽)。办公楼→酒店、住宅→简易宿所是典型案例,需要重新满足避难路线・消防设备・采光・厕所数量等按用途划分的基准。没有检查合格证的建筑,用途变更门槛很高。 详细 →
既存不适格(与现行法不符的既有建筑)
建造时合法、但因之后的修法或都市计划变更而不符合现行基准的建筑(建筑基准法第3条第2项)。它不是违章建筑,可以继续使用。但进行扩建・大规模改修・用途变更时,原则上须符合现行法,因此酒店转用或扩建计划的第一步,是查清「哪些条款不符合」。 详细 →
建筑确认申请・确认证
开工前由建筑主事或指定确认检查机构审查计划是否符合建筑基准法及相关法令的手续(建筑基准法第6条)。合格后发给确认证(確認済証),没有它不得开工。在大阪,中等规模RC建筑大约需要1〜2个月,需要结构计算适合性判定的规模还要更久。确认证・检查合格证在日后的出售・融资・用途变更中都会被要求出示。 详细 →
中间检查・竣工检查・检查合格证
中间检查是在特定行政厅指定的特定工程(如大阪市3层以上公寓的2层楼板配筋)完成时接受的检查(建筑基准法第7条之3);竣工检查须在完工后4日内申请,确认整栋建筑符合规定(第7条)。合格后发给检查合格证(検査済証)。没有检查合格证的建筑,在融资・用途变更・扩建上都会遇到很大障碍,竣工时务必取得并保存。 详细 →
四号特例的缩减(2025年4月)
过去,木造2层以下・总面积500㎡以下等的「四号建筑物」在建筑确认中可免审结构・节能相关图纸(四号特例)。2025年4月建筑基准法修订后,木造2层建筑和总面积超200㎡的平房成为「新二号建筑物」,须提交并审查结构・节能相关图纸。木造住宅的设计与确认周期变长,与RC造的手续差距缩小。 详细 →
市街化区域・市街化调整区域・开发许可
都市计划区域分为优先推进市街化的市街化区域,和抑制市街化的市街化调整区域(都市计划法第7条);调整区域内原则上不能新建住宅・店铺。即使在市街化区域,伴随区划形质变更、达到一定规模(原则1,000㎡以上;大阪市等既成市街地为500㎡以上)的开发也需要开发许可(第29条),并产生道路・排水・公园的整备义务。 详细 →
建筑协定・地区计划・景观条例
建筑协定是土地所有者合意约定、比法律更严的用途・高度・基地规模等规则,并经特定行政厅认可(建筑基准法第69条起);六麓庄町的「最低基地面积400㎡・仅限独栋・高度10m」是代表例。地区计划(都市计划法第12条之4)是自治体按地区制定的细则,景观条例・景观计划(景观法)规范色彩・材料・户外广告。它们都叠加在用途地域基准之上,高级住宅区设计前必须确认。 详细 →
旅馆业法(旅馆・酒店营业/简易宿所营业)
规范收取住宿费向他人提供住宿的营业,须取得保健所许可。2018年修法将酒店营业与旅馆营业合并为「旅馆・酒店营业」,取消最低客房数限制,并允许在一定条件下以替代设备取代前台。简易宿所营业是多人共用客房的形态。用途地域上酒店不能建在住居专用地域,符合消防法・建筑基准法(特殊建筑物)是取得许可的前提。 详细 →
住宅宿泊事业法(民泊新法)・特区民泊
允许利用住宅、以每年180天为上限经营住宿的制度,采备案制而非许可制(2018年施行)。要全年营业须取得旅馆业法许可。大阪市另有国家战略特区的「特区民泊」(2晚3天以上住宿、无年度天数限制)认定制度,在全国属特例。住宿投资中,「民泊(180天)、特区民泊、还是旅馆业(酒店)」的出口选择决定了收益结构。 详细 →
消防法・消防同意・消防设备
作为建筑确认的前提,须取得消防长・消防署长的消防同意(消防法第7条)。按用途・规模,自动火灾报警设备・疏散指示灯・灭火器・室内消火栓・喷淋(酒店等原则上总面积6,000㎡以上须设)等消防设备为强制配置,容纳人数30人以上的酒店等还须选任防火管理者。这是酒店・店铺・公寓的设备费用占比高于住宅的主因之一。 详细 →
建筑物节能法(2025年起强制适用)
《关于提高建筑物能源消耗性能的法律》。自2025年4月起,不论住宅与非住宅,原则上所有新建建筑都须符合节能基准(相当于隔热性能等级4・一次能源消耗量等级4),并与建筑确认联动审查。节能适合判定与计算书成为设计流程的一部分,隔热・设备规格直接影响成本与工期。 详细 →

结构・工法・地基

RC造(钢筋混凝土结构)
由抗压的混凝土与抗拉的钢筋一体化而成的结构。耐火・耐久・隔音・水密性优,设计自由度高,是大阪中层大楼・酒店・公寓的主流。住宅用法定使用年限47年。自重大,基础与地基处理的负担增加;模板・配筋・浇筑・养护耗工,工期约为木造的1.5倍,坪单价主体工程参考120〜190万日元(不含税)。 详细 →
S造(钢结构)
以H型钢等钢材做柱・梁的结构。大跨度・短工期・轻量是强项,多用于办公楼・店铺・仓库・工厂。钢材受热会丧失强度,做耐火建筑物时需要耐火包覆,并需防锈处理。按柱梁板厚分为重型钢(法定使用年限34年)与轻型钢(19〜27年)。坪单价主体工程参考100〜160万日元(不含税)。 详细 →
SRC造(型钢混凝土结构)
以钢骨架为核心、外包钢筋混凝土的结构,兼具钢的韧性与RC的刚性・耐火性,用于高层建筑或同时要求大跨度与高抗震性的建筑。施工同时涉及钢结构吊装与RC工程,工序复杂,坪单价主体工程参考150〜230万日元(不含税),是最贵的结构。一般中低层大楼・住宅用RC造即可,是否采用SRC取决于规模与结构要求。
木造(传统轴组工法・框组壁工法)
以柱・梁组成骨架的传统轴组工法,以及在框料上钉面板、由墙体承重的框组壁工法(2×4)是主流。占日本独栋住宅约九成,坪单价主体工程参考70〜120万日元(不含税)最低,工期也最短。防火地域内可做耐火木造但成本上升,隔音・大开口・地下室受限。法定使用年限22年,与RC造(47年)的差距影响折旧与贷款年限。 详细 →
框架结构(ラーメン構造)・跨度
柱与梁刚性连接,由骨架承担荷载与地震力的结构形式。墙体不承担结构作用,因此大开口・平面自由度・日后改造性优,是店铺・办公楼・酒店的RC造・S造标准做法。跨度(柱距)越大,梁越深,影响层高与成本;中等规模RC以6〜8m前后的跨度较为经济。 详细 →
承重墙结构(壁式RC造)
不设柱・梁,由钢筋混凝土墙体与楼板承受荷载的结构。室内没有柱垛・梁垛,空间干净利落,刚度高、抗震强。适用范围由告示规定为地上5层以下・檩高20m以下等,在大阪的中低层公寓・独栋RC住宅中大量使用。缺点是结构墙不能拆除,平面变更与大开口受限。 详细 →
基础(直接基础・桩基础)
把建筑荷载传给地基的部分。地基好时用直接基础(以整块钢筋混凝土板承托全楼的筏板基础、仅承托墙下的条形基础、柱下的独立基础);持力层深时用桩基础(端承桩・摩擦桩)。中层RC建筑依地基勘察结果决定是否需要桩及桩长,这是工程费的变动因素。基础设计属结构计算的一部分,以地基勘察为前提。 详细 →
耐力墙(抗侧力墙)
抵抗地震力・风压等水平力的结构墙。木造中是设有斜撑或结构用胶合板的墙,RC造中是具有规定厚度与配筋的墙;所需数量与配置平衡由建筑基准法施行令第46条(木造)、壁量计算或结构计算决定。设计上「耐力墙放哪里」直接关系平面自由度,承重墙结构RC中大多数外墙・分户墙都是耐力墙。 详细 →
结构计算(容许应力度计算・保有水平耐力计算)
用数值确认构件能安全承受作用在建筑上的荷载(恒载・活载・地震・风・雪)的设计行为。容许应力度计算验证中震下构件不受损,保有水平耐力计算验证大震下不倒塌。所需计算路线按高度・规模法定,一定规模以上还须在建筑确认中追加结构计算适合性判定(第三方审查)。RC大楼几乎全属此范围,这是确认周期较长的原因之一。 详细 →
抗震・减震・隔震(耐震・制震・免震)
地震对策的三种方式。抗震(耐震)靠结构本身的强度・韧性承受晃动,是所有建筑的基本要求;减震(制震)用阻尼器吸收晃动能量以减少损伤;隔震(免震)在建筑与基础之间设叠层橡胶等装置,使地震动本身难以传入。隔震成本高且需要基地余量,但酒店・医院等重视业务连续性的建筑会采用。住宅的现实高配是耐震等级3+减震。 详细 →
地基勘察(SWS试验・钻孔标准贯入试验)
调查支承建筑的地基强度・层构成・地下水位。独栋住宅以螺旋载重贯入试验(SWS,旧称瑞典式触探,JIS A 1221)为标准;中层RC建筑用钻孔标准贯入试验掌握N值(地基硬度指标)与持力层深度。结果决定基础形式(直接基础还是桩)以及是否需要地基加固,能尽早锁定工程费的变动因素。能在土地签约前做最为稳妥。 详细 →
地基加固(地盤改良)
把软弱地基加固到能承受建筑荷载的工程。深度2m左右用表层改良(掺入水泥系固化材),8m左右用柱状改良(在地中造成混凝土柱),更深则用小口径钢管桩等。大阪湾岸・河川沿岸的低地经常需要,费用独栋数十万〜数百万日元,中层大楼的桩工程可达数千万日元。是附属工程费中变动最大的项目。 详细 →

施工・质量管理

模板(型枠・支撑)
把混凝土浇筑成规定形状的临时模具,由胶合板面板和支承它的钢管支柱等支撑系统组成,须有能承受浇筑压力的强度与精度,决定成型质量。组装与拆除都是人工作业,是RC造工程费高于木造的主因之一(模板・钢筋・浇筑・养护的工时)。清水混凝土饰面中,模板的材质・分格・缝位直接成为设计。 详细 →
配筋・配筋验收
按结构图组扎钢筋的作业,以及在浇筑前确认其直径・根数・间距・保护层厚度・搭接与锚固长度的检查。混凝土一旦浇筑就无法目视,因此这是RC工程中最重要的质量控制点。除工程监理方的检查外,也是中间检查的特定工程、住宅瑕疵担保责任保险现场检查的对象。须留存照片记录,作为竣工资料保管。 详细 →
混凝土浇筑
把商品混凝土灌入模板并振捣密实的作业。进场时确认坍落度・含气量・氯化物含量并取试块,在允许的接茬时间内用振动棒振捣以防填充不良。夏季须防急速干燥・温升,冬季须防早期冻害(暑期・寒期混凝土)。单次浇筑计划(方量・泵车・人员・天气)左右主体质量,是进度表的关键节点。 详细 →
养护
浇筑后的混凝土达到规定强度・耐久性之前,防止其干燥・急冷・振动・受荷的期间与措施。基本做法是保持湿润的湿养护,依水泥种类与气温需要数日〜一周以上。养护期间不能进入下道工序,这是RC造工期长于木造的结构性原因之一。缩短养护会提高开裂・强度不足的风险,须在进度中切实保证。 详细 →
设计基准强度(Fc)
结构计算所假定的混凝土抗压强度,以N/㎟表示;住宅・中层建筑一般为24〜30N/㎟。另设保证耐久性的耐久设计基准强度(按使用年限24〜36N/㎟),实际订货强度还要加上温度修正成为配合强度。强度越高单价越高,但有时可缩小构件截面,由结构设计者与施工方协商确定。 详细 →
坍落度・水灰比
坍落度表示新拌混凝土的流动性,以cm计,一般采用15〜18cm;越大越好施工,但离析・沉降裂缝增多。水灰比是水量与水泥量之比,越小强度・耐久性越高,耐久性上以65%以下为参考。两者都是进场验收项目,现场加水会损害质量,严格禁止。 详细 →
保护层厚度(かぶり厚)
从钢筋表面到混凝土表面的最短距离,作用是保护钢筋免受火灾与锈蚀、并保证握裹力,最小值有法定规定(建筑基准法施行令第79条:耐力墙・柱・梁3cm以上,与土接触部分4cm以上,基础6cm以上等)。设计时加上施工误差取值,配筋验收时连同垫块布置一并确认。保护层不足会大幅缩短RC造的耐久性(碳化・钢筋腐蚀)。 详细 →
冷缝・蜂窝(コールドジョイント・ジャンカ)
冷缝是先浇混凝土开始凝固后再接浇下一层,两者未能一体化而形成的不连续面。蜂窝(豆板)是振捣不足或材料离析导致骨料外露、空隙多的部位。两者都损害强度・水密性・耐久性,通过浇筑计划(接茬时间・人员)与振捣预防,发生后按状况修补。清水混凝土饰面中在外观上也是致命缺陷。 详细 →
清水混凝土(打ち放し)
拆模后直接以混凝土素面作为饰面的表现手法。它是饰面而非结构的选择,施于RC造・SRC造。模板分格・对拉螺栓孔(圆孔)位置・缝隙都成为设计,因此设计阶段就要详细确定模板图,浇筑与养护精度受到考验。表面以憎水材等保护,并有计划地应对碳化与污染。以安藤忠雄为代表、在关西孕育的表现方式,在大阪的RC住宅・店铺中持续受到喜爱。 详细 →
工程监理(建筑士监理)
由建筑士确认工程是否按设计图纸实施并向业主报告的业务(建筑士法第2条第8项)。在配筋・模板・钢结构・防水等关键节点检查,发现不符时要求施工方整改。它与施工方自身的「施工管理」在主体与目的上不同:监理者站在业主立场。即便是设计施工一体化的公司,监理部门是否独立于施工部门,是品质的分水岭。 详细 →
施工管理(主任技术者・监理技术者・进度计划)
施工方进行的进度・质量・安全・成本管理。依建设业法第26条,每个工地须配置主任技术者;分包合同总额达到一定金额(建筑一式7,000万日元以上)的特定建设业者工地,须配置监理技术者。进度表(工程表)标明各工种的顺序与期间,浇筑・养护・检查日期的衔接是关键。国家资格的施工管理技士(1级・2级)担任现场代理人・技术者。 详细 →

设计・合同・流程

设计施工一体化(工程总承包/DB)
由一家公司一并承包设计与施工的方式。窗口单一、决策快,从设计阶段就纳入成本・可施工性・工期考量,不易出现预算超支或图纸与现场脱节,责任也归于一处。另一面,设计方对施工方的制衡较弱,因此要确认公司内部是否把工程监理与施工部门分开。东和建设以此方式承接中层RC酒店・住宅・改造。
设计施工分离(分别发包)
把设计・监理委托给设计事务所、施工委托给建筑公司的方式。设计方站在业主一侧监理施工,第三方性强,也便于多家报价比较(竞争性招标)。另一面,设计完成前工程费难以确定,设计变更与图纸不一致的责任分属两方,设计费与工程费两条线并行,业主负担增加。在公共建筑与大型项目中是标准做法。 详细 →
综合建筑公司(ゼネコン)・工务店・设计事务所
综合建筑公司(总承包商)是作为总包统筹大型工程、整合众多专业分包的大型企业;工务店是在地方承接住宅・小型建筑的施工公司;设计事务所是由建筑士从事设计・监理的事务所(不施工)。介于其间的,是自设设计部门与施工部门、一体承接中等规模RC大楼・酒店・住宅的设计施工公司。按发包规模与所需体制(第三方监理还是一体化责任)选择。
方案设计・施工图设计(基本設計・実施設計)
基本设计整理基地・法规・需求,确定总平面・平面・剖面・外观与概算工程费。实施设计把基本设计细化到可用于工程发包与确认申请的精度,完成建筑图・结构图・设备图・规格书。中等规模RC建筑的参考周期:基本设计2〜3个月,实施设计3〜5个月。实施设计后的「详细报价」是合同金额的依据,这一阶段的决定左右之后的追加变更。 详细 →
概算报价・详细报价
概算报价是在基本设计阶段按坪单价或类似实绩估算的参考值,有±10〜20%的幅度。详细报价(正式报价)依据实施设计图纸计算工程量,按工种逐项套单价,成为承包合同金额。只凭概算签约,规格确定后容易出现加价,签约前应确认详细报价及其前提(规格书・另行工程的范围)。 详细 →
总价式报价与工程量清单(明细表)
「木工程 一式 ○○日元」这样按工种只列金额的是总价式报价;工程量清单则按项目列出材料・数量・单价・金额。有了明细,才可能做多家比较、规格变更时的增减计算、进度款核对,也才能验证追加工程是否合理。报价差异多半来自包含的工程范围与规格不同,比较时务必用同一套图纸、同一范围。 详细 →
VE(价值工程)与降本
VE是在保持所需功能・性能的前提下,通过重新审视规格・工法・材料来降低成本的提案:例如换用耐久性相当的其他材料、调整结构跨度、改变设备方式。它与单纯降低规格的降本(CD)有区别。设计施工一体化的优势是能从设计阶段就纳入VE;报价超支时,用「同样价值怎样更便宜地实现」而非「砍掉什么」来对齐预算。 详细 →
工程承包合同(合同条款・付款条件)
施工方承诺完成工程、业主支付报酬的合同。采用民间(七会)联合协定工程承包合同条款等标准条款,把合同书・条款・设计图纸・报价(明细)・进度表作为一体签订。付款一般分开工款・中期款(封顶或主体完成时)・竣工交付款,应确认分配是否与完成进度相符。签约前须阅读延误・变更・解除・保证・争议解决条款。 详细 →
合同不符责任(原・瑕疵担保责任)
交付的建筑在种类・质量・数量上不符合合同内容时,业主可向施工方要求补正(修补)・减价・损害赔偿・解除合同的责任(2020年民法修订自瑕疵担保责任改称)。判断基准不再是「有无瑕疵」而是「与合同约定内容的差距」,因此规格书・图纸写了什么至关重要。须在知悉不符起1年内通知。 详细 →
住宅瑕疵担保履行法・10年保证・售后维护
新建住宅的承包人・出售人,对结构承重主要部分与防止雨水渗入部分负有自交付起10年的瑕疵担保责任(品确法第94・95条),并须以投保或提存确保赔付能力(住宅瑕疵担保履行法)。此外,门窗・设备・装修等按各公司的售后标准(1・2・5年等)与定期检查处理。保证书与检查记录直接关系出售时的资产价值。 详细 →
建设业许可(一般・特定/知事・大臣)
承包金额500万日元以上(建筑一式工程为1,500万日元以上或木造住宅150㎡以上)的工程须取得建设业许可(建设业法第3条)。营业所在一个都道府县内为知事许可,跨多个为大臣许可。作为总包对外分包合同总额达4,500万日元以上(建筑一式7,000万日元以上)时,须取得财务・技术要件更严的「特定建设业许可」。东和建设持有大阪府知事许可(特-7)第163973号,为特定建设业者。 详细 →
一级建筑师(一級建築士)
取得国土交通大臣执照、可不论规模・结构从事所有建筑设计・工程监理的资格(建筑士法)。RC造总面积超300㎡、高度超13m或檩高超9m等建筑,必须由一级建筑师设计・监理。设计与工程监理是建筑士的专属业务,施工公司以设计施工一体化承接时,所属建筑士也是设计・监理的责任人。 详细 →

费用・报价

坪单价
主体工程费除以总建筑面积(坪)所得的每坪金额。惯例为不含税、只含主体工程,不含附属工程费・其他费用・消费税。本公司估算(大阪)参考:木造70〜120万日元、RC造120〜190万日元、S造100〜160万日元、SRC造150〜230万日元。同一结构也会因层数・地基・设备密度・装修等级而有幅度,比较前先对齐「坪单价里含了什么」。
坪(面积单位)
日本建筑・不动产面积表示所用的单位。1坪≈3.305785㎡(约2张榻榻米),1㎡≈0.3025坪;总建筑面积40坪约132㎡。法规・图纸一律用㎡,但报价・广告・土地交易中坪仍根深蒂固,㎡与坪换算的取舍误差会让坪单价看起来不同。 详细 →
主体工程费(本体工事費)
建造建筑本身的工程费用,含临时设施・基础・主体结构・屋面・外装・内装・门窗・电气・给排水・空调通风等,占总额的70〜80%,是坪单价的计算基础。不过各公司对「主体」的范围(照明・窗帘・空调・地基加固的归属)不同,比较报价时务必确认范围。 详细 →
附属工程费(付帯工事費・另行工程)
建筑本体以外所需工程的费用:地基加固、既有建筑拆除、外部工程(门・围墙・停车场・绿化)、给排水・燃气・电力引入、场地整理・挡土墙等,参考占总额的15〜20%。随基地条件变动很大,是只按坪单价编预算时最容易漏掉的部分。定地前确认管线引入状况・地基・有无拆除,能提高精度。 详细 →
其他费用・预备费(諸経費)
工程费以外所需费用的统称:设计监理费、建筑确认・检查手续费、登记费用(表示・保存・抵押权设定)、不动产取得税、火灾保险・瑕疵保险、地镇祭・邻里协调、搬家等,参考占总额的7〜10%。此外,为应对地基・物价・规格变更,实务上应预留工程费5〜10%的预备费。总额=主体+附属+其他费用,别忘了坪单价只含主体。 详细 →
设计监理费
针对设计(基本・实施)与工程监理支付给建筑士的报酬。国土交通省的业务报酬基准(告示)提供了计算基准,实务上按工程费比例或人工(工作量)决定。分别发包给设计事务所时与工程费分开签约;设计施工一体化时多作为报价明细中的设计监理费列入。因计入方式不同,跨方式比较总额时务必对齐明细。 详细 →
物价调整条款(物価スライド)
签约后材料价格・人工费大幅波动时可调整承包金额的合同条款。公共工程标准承包合同条款规定了全体调整・单品调整・通胀调整,民间承包合同条款也有同类条款。近年钢材・木材・能源价格波动大,应连同报价有效期一起,在签约前确认在什么条件下触发增减额。 详细 →
追加・变更工程
签约后因业主需求变化、现场条件(地下障碍物・地基・既有建筑与预想不符)、法规应对等产生的工程范围增减。多数纠纷源于口头约定就推进的追加工程结算,因此每次都应以书面(变更协议・报价)确定变更内容・金额・对工期的影响。预留预备费、在设计阶段把规格定到细节,是最大的预防措施。 详细 →

性能・认定

隔热性能等级・UA值
表示住宅隔热性能的等级(品确法・住宅性能表示制度),2022年新增等级5〜7,共1〜7级。以外围护平均传热系数UA值(越小越好)判定,大阪(6地域)等级4=0.87、等级5(ZEH水准)=0.6、等级6=0.46、等级7=0.26W/㎡K。2025年4月起新建须达等级4相当,住房贷款减税・补助金则实质上以等级5以上为条件。 详细 →
气密性能(C值)
表示建筑缝隙量的指标,即每1㎡建筑面积的缝隙面积(㎠/㎡)。越小越气密;它决定隔热性能能否转化为实际室温与节能,也是计划通风正常运作的前提。现行法规无基准值,须现场实测(气密测定)。高性能住宅多以1.0以下、0.5以下为目标。RC造结构体本身气密性高,性能取决于开口部与穿墙部位的处理。 详细 →
耐震等级(日本住宅性能表示)
住宅性能表示制度(品确法)中结构抗震强度的等级。等级1为建筑基准法最低基准(数百年一遇地震不倒塌),等级2为其1.25倍(长期优良住宅的要件),等级3为1.5倍(相当于消防署・警察署),可享地震保险费50%折扣。中层RC大楼不用住宅性能表示,而是通过结构计算(保有水平耐力等)保证抗震性。 详细 →
ZEH(净零能耗住宅)
以高隔热(隔热性能等级5以上・6地域UA值0.6以下)与高效设备削减一次能源消耗20%以上,再以太阳能发电等创能,使全年能源收支大致归零的住宅。可获国家补助金、住房贷款减税的更高借款上限、Flat 35利率优惠。集合住宅版为ZEH-M,办公楼・酒店等非住宅对应ZEB。屋顶形状・朝向・市中心的日照条件决定可行性。 详细 →
长期优良住宅
满足劣化对策・抗震性(等级2以上)・维护管理便利性・节能性(隔热等级5以上・一次能源等级6)・居住环境・维护保全计划等基准,并经主管行政厅认定的住宅(长期优良住宅普及促进法)。可享住房贷款减税借款上限提高、登记许可税・不动产取得税・固定资产税减免、补助金、Flat 35S优惠。认定申请须在开工前提出。 详细 →
住宅性能表示制度(品确法)
依据《住宅品质确保促进法》,由登记住宅性能评价机构对结构稳定(耐震等级)・火灾安全・劣化减轻・维护管理・热环境(隔热等级)・空气环境・光・声・老年人照顾・防盗共10个领域,以统一等级表示并评价的制度。分设计评价与建设评价两个阶段,持有评价书可用于地震保险折扣、纠纷处理机构的利用、以及资产价值说明。 详细 →

土地・地价

地目・农地转用
地目是登记簿上的土地用途类别(宅地・田・畑・山林・杂种地等)。把田・畑改为住宅・店铺用地,需依农地法第4条(自用转用)或第5条(伴随权利转移的转用)取得许可或备案:市街化区域内为备案制,区域外为许可制(部分农地类别不予许可)。地目为宅地但现状不同、或现状为宅地但地目仍是农地的情况都存在,购买前须同时核对登记与现状。 详细 →
旗杆地(路地状基地)
临路部分是细长通道(杆)、后方是可建房的宽阔部分(旗)的基地形状。比方正地便宜,但通道宽度须满足接道义务的2m以上,且自治体条例按通道长度要求更大宽度(大阪市依长度为2〜3m以上)。工程车辆进出・材料搬运・机械作业受限,施工费容易上升;在采光・私密性方面则有设计上的发挥余地。 详细 →
附建筑条件的土地
以在一定期间(通常3个月)内与卖方指定的建筑公司签订工程承包合同为条件出售的土地。地价较低,但不能自选施工方,平面・规格的自由度与报价的竞争性下降。期限内承包合同不成立时,土地买卖合同原则上白纸解除(退还定金)。有时可协商付溢价取消该条件。 详细 →
私道负担
基地的一部分作为私道(位置指定道路或2项道路等)提供,该部分不能计入基地面积、也不能建筑的状态。广告中的土地面积有时包含私道部分,应以有效基地面积重新计算建蔽率・容积率。购买前须确认私道的所有形态(共有份额还是分割)、通行・挖掘的同意、以及维护费的负担。 详细 →
界址确定测量(境界確定測量)
在邻地所有者・道路管理者到场并确认的情况下确定基地界点、设置界标、制作确定测量图。登记簿地积与实测不同(多出或缩水)并不罕见,而建蔽率・容积率・退缩・与界址的距离都以实测为准。土地买卖以卖方完成确定测量为条件最为稳妥,费用数十万日元规模,期间视邻地配合1〜3个月。 详细 →
崖地条例(大阪府建筑基准法施行条例)
在高度超过2m的崖上或崖下建房时,要求与崖保持崖高2倍以上的距离、或设置安全的挡土墙、或由建筑本身确保安全的都道府县条例(依建筑基准法第19条・第40条)。大阪府・兵库县都有规定,对北摄・阪神间坡地住宅区的设计与费用影响很大。有既存挡土墙时须确认其合法性(有无检查合格证・结构)。 详细 →
埋藏文物包藏地
已知地下存在遗迹・遗物的土地,大阪市内(难波宫遗址・大坂城下町等)与奈良广泛分布。在此类土地施工,须在开工60天前依文化财保护法第93条备案,教育委员会可能要求试掘调查,进而要求正式发掘。调查会使工期延后数周〜数月,有时还产生费用负担,选地时应查阅自治体的包藏地地图。 详细 →
灾害风险地图・液化
自治体公布的洪水・内涝・风暴潮・海啸・泥石流・液化等危险度地图。2020年起,宅地建物取引业法要求在重要事项说明中说明水灾风险地图。液化是地下水位高的松散砂质地基在地震中流动化的现象,大阪以湾岸・淀川・大和川沿岸的低地风险最高。RC造即便建筑本身坚固也会受不均匀沉降影响,须以地基勘察与基础形式应对。 详细 →
路线价・公示地价・实际成交价
公示地价是国土交通省每年以1月1日为基准公布的标准地价格,是土地交易的指标。路线价由国税厅按道路逐条制定,用于继承税・赠与税评估,约为公示地价的80%;固定资产税评估额约为70%。实际成交价常与之偏离,大阪市中心与热门住宅区往往高于公示地价。编土地预算用实际成交价,试算税金用路线价・评估额。 详细 →
固定资产税评估额
市町村依固定资产评价基准每3年复核一次的土地・建筑评估额,是固定资产税・都市计划税・不动产取得税・登记许可税的课税基准。土地约为公示地价的70%,新建建筑约为重建价格的50〜70%,与购买价或工程费并不一致。建筑在完工后经自治体房屋调查确定;RC造评估高于木造且逐年减价较缓,持有税相对较高。 详细 →

投资・土地活用・税

土地活用(闲置土地开发利用)
在闲置地・继承的土地・老旧建筑的基地上,建造出租公寓・酒店・店铺・办公楼・自住出租并用住宅等以获取收益。能建什么由用途地域・容积率・建蔽率・前面道路决定;什么能盈利由地段(距车站・入境游客动线)・许可・运营体制决定。建了房,土地的固定资产税可因住宅用地特例下降,作为贷家建付地继承税评估也降低,税务效果也是判断材料。
自住出租并用住宅(賃貸併用住宅)
把自住部分与出租户合于一栋的住宅。自住部分楼板面积占50%以上时,多数金融机构允许整栋使用住房贷款,以租金收入减轻还款负担。RC造・3〜5层、下层出租・上层自住的方案在大阪很典型。隔音・动线分离、以及将来继承或出售时的处理方式(分户还是整栋),应在设计阶段决定。 详细 →
收益率(表面・实质・NOI)
年收益相对投资额的比率。表面收益率=全年满租预期租金÷总投资额;实质收益率=扣除管理费・维修费・固定资产税・保险等运营费后的净收益(NOI)÷总投资额,比表面低1〜2个百分点。新建以含土地・建筑・其他费用的总投资额计算。酒店以客房单价×入住率×客房数得出营业额,扣除运营委托费后试算收益。 详细 →
折旧・法定使用年限
把建筑取得费按结构对应的法定使用年限逐年分摊为费用的会计・税务处理。住宅・店铺用:RC造47年、重型钢34年、轻型钢19〜27年、木造22年;酒店(旅馆用)RC造39年。土地不折旧。年限长的RC造每年折旧额小,年限短的木造则大,在节税效果与贷款年限两方面影响结构选择。二手建筑按经过年数以简便法计算剩余年限。 详细 →
不动产取得税
取得土地・建筑(购买・新建・赠与等)时一次性征收的都道府县税。标准税率4%,住宅与土地为3%(2027年3月31日前的特例)。新建住宅可从课税基准中扣除1,200万日元(认定长期优良住宅为1,300万日元),住宅用地也有减免,因此一般住宅税额常为零。商用大楼・酒店为4%且无减免,取得后半年〜1年收到纳税通知。 详细 →
固定资产税・都市计划税
对每年1月1日时点的所有者征收的市町村税。固定资产税为评估额×1.4%(标准税率),都市计划税在市街化区域内为评估额×最高0.3%。住宅用地200㎡以内部分按评估额的1/6(都市计划税1/3)、超出部分按1/3(2/3)减轻,新建住宅的建筑部分3年内(3层以上耐火建筑物为5年)税额减半。商用建筑没有住宅用的减免。 详细 →
登记许可税・印花税
登记许可税是不动产登记的国税:新建建筑所有权保存登记为评估额×0.4%(住宅0.15%),土地所有权移转2%(2026年3月31日前为1.5%),抵押权设定为债权额×0.4%(住宅0.1%)。印花税对工程承包合同・买卖合同・借款合同征收,按合同金额为数千〜数万日元(承包・买卖合同有减免)。电子合同无需印花。 详细 →
转让所得税
对出售不动产所得利益(售价−取得费−转让费用)征收的所得税・居民税。以出售年1月1日为基准,持有5年以下为短期转让,税率39.63%;超5年为长期转让,税率20.315%(含复兴特别所得税)。自住房产有3,000万日元特别扣除,持有超10年有减轻税率,也可选择置换特例。商用建筑以折旧后的账面价值作为取得费,须注意。 详细 →
住房贷款减税(住宅借入金等特别控除)
用住房贷款新建・购置自住房时,可在最长13年(二手房10年)内,从所得税・居民税中扣除年末贷款余额的0.7%的制度。借款上限因住宅节能性能而异(认定长期优良・低碳住宅、ZEH水准、符合节能基准依次递减),2024年起不符合节能基准的新建住宅原则上不适用。另有建筑面积50㎡以上(一定收入以下为40㎡以上)、合计所得2,000万日元以下等要件。 详细 →
过桥贷款(つなぎ融資)
在定制住宅或购地时,为支付住房贷款放款(建筑完工・交付时)之前所需的地价・开工款・中期款而临时垫付的短期贷款。利率高于住房贷款,期间只付利息,完工时由正式放款的住房贷款一次结清。先购地的情况下,有的金融机构可分次放款地价部分,资金计划应把付款时点与放款时点叠在进度表上核对。 详细 →
继承税评估(贷家建付地・小规模宅地特例)
继承税原则上土地按路线价方式(路线价×面积×修正率)、建筑按固定资产税评估额评估。在土地上建出租建筑后,土地成为「贷家建付地」,评估降为自用地评估×(1−借地权比例×借家权比例30%×出租比例),建筑作为贷家也减评30%。再加上小规模宅地特例,居住用330㎡・事业用400㎡・出租用200㎡以内部分可减50〜80%。土地活用的税务效果以这些减评为核心。 详细 →
中介费・购地杂费
中介费是支付给宅地建物取引业者的报酬,成交价超400万日元时上限为「成交价×3%+6万日元+消费税」(宅建业法)。购地杂费在此之外还包括登记费用・不动产取得税・印花税・贷款手续费・保证费・火灾保险・测量费等,参考约为地价的6〜9%。它们在建筑费之外另需支付,因此总预算=土地+购地杂费+主体+附属+其他费用。 详细 →
重要事项说明
不动产买卖・租赁签约前,由宅地建物取引士交付书面并说明物件与交易条件的重要事项(登记・法令限制・道路・基础设施・灾害风险地图・解约条件等)的法定手续(宅地建物取引业法第35条)。对建房用地而言,用途地域・建蔽率・容积率・接道・私道负担・埋藏文物・崖地条例的记载直接关系项目成败,最稳妥的做法是请建筑方负责人事先一并确认。 详细 →