常听人说"建物可以当费用抵扣"，它的本质就是折旧。若不理解机制就用，保有期间看似占了便宜，出售时却被一次性课税，总账反而吃亏。把耐用年数、节税效果到最终转手连成一条线来设计，才是正道。
1. 何为折旧
建物被视为随时间价值递减，于是把取得费分摊到耐用年数，每年作为费用（折旧费）计入。土地不折旧，故不在范围内，可折旧的只有建物与设备。这是第一要点：同为 1 亿日元的物业，"建物 8,000 万・土地 2,000 万"与"建物 4,000 万・土地 6,000 万"，每年能计费的金额天差地别。买卖合约中建物与土地的分摊会左右节税效果，故取得时应留意内訳。现行建物（2007 年 4 月以后取得）原则用"定额法"，每年计入近乎等额（取得费÷耐用年数）。
2. 构造别法定耐用年数（住宅用）
| 构造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22 年 |
| 轻量钢骨（厚 3mm 以下） | 19 年 |
| 轻量钢骨（厚 3〜4mm） | 27 年 |
| 重量钢骨（S 造） | 34 年 |
| 钢筋混凝土（RC 造） | 47 年 |
年数越短，每年的折旧费越大，短期节税效果越高。例如建物 4,400 万日元，木造（22 年）每年 200 万，RC 造（47 年）每年约 94 万——木造是"快而厚"，RC 是"慢而薄"地计费。但买二手则不同：屋龄超过法定耐用年数的物业按"耐用年数×20%"重算，已过一部分则按"（耐用年数−已过年数）＋已过年数×20%"，折旧期大幅缩短。这正是高龄木造在节税上受欢迎的道理。
3. 节税的机制
折旧费最大的特点是不伴随现金流出的费用。实际支出在取得时已结束，账面上却每年都立费用——因此能在不减少手头现金的情况下，仅压缩课税所得。把它从不动产所得或事业所得中扣除，所得税・住民税即下降。效果大的是"建物价格大、且另有高所得的人"。反之所得小、或以土地为主而折旧少的物业，节税利益寥寥。应将自身所得水平与物业的建物占比对照后再判断。
4. 法人购买 vs 个人购买
以谁的名义持有，税的作用方式不同。个人为累进课税（所得税最高 45%＋住民税实质约 55%），所得越高，折旧的压缩效果越大，但不动产所得的赤字与其他所得通算有范围限制。法人税率较为平坦，亏损（欠损金）结转期比个人长，董事报酬・保险等费用计入的自由度也高。大致而言：保有规模大、长期持有、多物业宜法人化；单笔・小规模则个人。设立与维持也有成本，应按规模与持有年数找出损益平衡点。
5. 高所得者・海外业主的运用
有高薪或高事业所得者，可用折旧把课税所得的高峰平准化。非居住者（海外业主）对日本境内不动产的所得同样在日本课税，也能以同样方式折旧计费。但租金会先被源泉征收 20.42%，再以确定申报结算，且涉及本国的外国税额扣除与租税条约的适用关系，因此须以日本与本国两层来设计。机制虽与个人相同，手续复杂程度却不在一个量级，税理士的介入实为前提。
6. 出售时的注意点
这是最易被忽略的陷阱。计算售益（转让所得）所用的取得费，并非买入价本身，而是取得费减去折旧累计后的"账面价值（簿价）"。也就是说，保有期间用折旧计费的部分会拉低簿价，售益便被算得更大，转让税随之增加。折旧与其说是"节税"，不如说更接近把保有期的税推迟到出售时的课税递延。正因如此，让持有期超过 5 年踏入长期转让（税率优惠）、从一开始就试算簿价与预期售价等，在买入时就把日后的转手方案想清楚，才真正有效。
折旧不是"魔法节税"，而是递延课税与所得平准化的手段。建物的构造选择（RC 或木造）不只关乎居住舒适与耐久，更直接关系税务战略。具体数值务必向税理士确认。