建蔽率=建筑面积(俯视面积)÷用地面积。上限按用途地域从法定菜单中指定,范围30〜80%(低层住居系30〜60%、住居系50〜80%、商业80%等)。放宽:①指定角地+10% ②防火地域内耐火建筑+10%(2019年修订后准防火×准耐火也适用)③指定80%地域×防火地域×耐火建筑则不受限(实质100%)。用地120㎡×60%,建筑面积上限72㎡。与容积率(延床比例)一起决定「能建多大」。指定值务必查各自治体的都市计划信息。
建蔽率是什么?是建筑面积(从正上方看的面积)占用地面积的比例。上限按用途地域指定为30〜80%,角地、防火地域内的耐火建筑+10%,商业系甚至有实质100%的情形(建筑基准法53条)。
建蔽率和容积率的区别
建蔽率管建筑的「铺开」(占地),容积率管各层加总的「延床面积」。同一块地,可能建蔽率还有富余、容积率先到顶(或相反)——两者一起决定「能建多大」。
各用途地域的上限(法定菜单)
建筑基准法53条给每种用途地域定了可选值菜单,实际指定由自治体的都市计划决定。
| 用途地域 | 可指定值(%) |
|---|---|
| 第一种・第二种低层住居专用／田园住居 | 30・40・50・60 |
| 第一种・第二种中高层住居专用 | 30・40・50・60 |
| 第一种・第二种住居／准住居 | 50・60・80 |
| 近邻商业 | 60・80 |
| 商业 | 80 |
| 准工业 | 50・60・80 |
| 工业 | 50・60 |
| 工业专用 | 30・40・50・60 |
自己地块的指定值,可连同用途地域在自治体的都市计划信息(大阪市为「マップナビおおさか」)查询。
+10%(或更多)的放宽情形
- 角地放宽——特定行政厅指定的角地+10%。
- 防火地域×耐火建筑——+10%(2019年修订后,准防火地域×准耐火建筑等也适用)。
- 实质100%——指定80%的地域内、防火地域中建耐火建筑,建蔽率限制不适用。大阪市中心商业区大楼能贴满地块,就是这个原因。
角地+防火两项同时满足可叠加放宽(如60%→80%)。
计算例(参考)
用地120㎡・指定60%:建筑面积上限 120㎡×60%=72㎡;角地放宽到70%则84㎡。其余留作庭院・停车・通道等空地。可用土地可建规模测算工具连同容积率・斜线一起试算。
大阪的实务要点
- 大阪密集市区多,防火・准防火地域指定范围广,做成耐火建筑(常为RC)争取建蔽率放宽是常规打法(大阪的RC建筑)。
- 建蔽率严格的低层住居系,要连同斜线限制・外墙后退一起定布局。
- 屋檐・雨棚・阳台怎么算建筑面积规则较细,具体地块请咨询建筑师。
常见误解
| 常见误解 | 正确理解 |
|---|---|
| 「建蔽率用满总是赚」 | 布局要综合采光・通风・停车・外构来定 |
| 「上限全国统一」 | 由自治体从法定菜单中以都市计划指定 |
| 「停车场不算用地面积」 | 算(有顶车库还可能计入建筑面积) |
| 「守住容积率就行」 | 建蔽率・斜线・高度须同时满足 |
建蔽率与容积率・斜线限制一起,决定「这块地能建什么」。我们在大阪免费诊断:指定值确认、布局方案到概算。指定值与放宽的适用,请务必向自治体与建筑师确认。
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