用途地域是依据都市计画法的13种地域区分,分住居系8・商业系2・工业系3。各区分的建蔽率・容积率选项、可建用途、高度限制都不同,共同决定「这块地能建什么、能建多大」。建蔽率・容积率是建筑基准法给的选项,实际指定值由大阪市的都市计画确定。工业地域可住,但工业专用地域不可住。指定容积率还会因前面道路宽度进一步下降。
用途地域是什么？用途地域依据都市计画法,把土地分为13种,规定可建的用途・规模(建蔽率・容积率)・高度。即使同在大阪市内,用途地域不同,「能建什么、能建多大」就大不相同。
用途地域是什么 ― 13种区分
用途地域是都市计画法规定的地域区分,现行13种,大致分为住居系(8)・商业系(2)・工业系(3)。各区分的建蔽率・容积率选项、可建用途、高度限制(斜线、日影、低层的绝对高度)各不相同。
13种用途地域 一览
| 用途地域(日) | 类别 | 住宅 | 建蔽率% | 容积率% |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 50–200 |
| 第二種低層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 50–200 |
| 田園住居 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 50–200 |
| 第一種中高層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 100–500 |
| 第二種中高層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 100–500 |
| 第一種住居 | 住居系 | ◎ | 50–80 | 100–500 |
| 第二種住居 | 住居系 | ◎ | 50–80 | 100–500 |
| 準住居 | 住居系 | ◎ | 50–80 | 100–500 |
| 近隣商業 | 商业系 | ○ | 60–80 | 100–500 |
| 商業 | 商业系 | ○ | 80 | 200–1300 |
| 準工業 | 工业系 | ○ | 50–80 | 100–500 |
| 工業 | 工业系 | △ | 50–60 | 100–400 |
| 工業専用 | 工业系 | ✕ | 30–60 | 100–400 |
※建蔽率・容积率是建筑基准法给的「选项」,实际指定值由大阪市的都市计画决定。住宅符号为目安(◎宜居/○可建/△可但有用途限制/✕不可)。区分名保留日文——这就是官方地图上的写法。
用途地域会改变这些
- 能建多大——建蔽率・容积率上限会变,并且还叠加前面道路宽度的容积率限制。实际可建规模可用土地可建规模模拟器试算。
- 能建什么用途——低层住居专用以住宅为主,商业是店铺・事务所,工业专用不可建住宅。
- 高度・采光——低层住居专用有10/12m绝对高度,以及各种斜线限制・日影规制。
在大阪市查询土地的用途地域
通过大阪市的都市计画信息(地图)或区役所,可按地址查到用途地域・建蔽率・容积率。买地或设计前,把用途地域＋前面道路＋各种限制合起来,弄清「实际能建多少㎡」最关键。也请参阅选地要点。
光看用途地域还不够 ― 改变你实际规模的因素
指定容积率・建蔽率只是起点,实际能建多大还会被以下因素改变。最终可建规模可用土地可建规模模拟器免费试算。
| 因素 | 内容（目安） |
|---|---|
| 前面道路的容积率限制 | 前面道路宽度不足12m时,容积率取「指定值」与「宽度(m)×0.4(住居系)／×0.6(其它)」中较小者。例:住居系・前面道路4m→上限160% |
| 角地缓和 | 特定行政厅指定的角地等,建蔽率+10% |
| 特定道路缓和 | 前面道路6〜12m,且在70m内接入宽度15m以上的道路时,容积率限制放宽 |
| 道路斜线・日影规制 | 限制建物高度・形状。即便容积率有余,也可能因高度建不上去 |
※以上为建筑基准法主要规则的目安,实际数值与适用因地块而异,请向自治体・设计者确认。前面道路的算法详见容积率与前面道路。
常见误解・注意点
| 常见误解 | 正确理解 |
|---|---|
| 「指定容积率可以照用」 | 会因前面道路宽度,实际上限被下调 |
| 「住居系什么都能建」 | 低层住居专用在规模・用途・高度上限制严格 |
| 「工业地域不能住」 | 工业地域可住;不可住的是工业「专用」地域 |
| 「用途地域不会变」 | 都市计画复审时可能被重新指定 |
用途地域是「这块地能建什么、能建多大」的起点。本公司在读懂用途地域・容积率・前面道路・各种限制后,免费为你诊断土地可建规模与概算。
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