地价有公示地价（国交省・1月1日）、基准地价（都道府県・7月1日）、继承税路线价（国税厅・1月1日,约为公示地价的8成）、固定资产税评价额（市町村・每3年）等指标,用途不同。路线价是继承税・赠与税评价的基础,可在国税厅路线价图查询(全国包括大阪・京都・兵库)。芦屋・帝塚山・下鴨等关西高级住宅地地价偏高,但具体数值请以地价公示确认。
关西的地价・路线价怎么查？地价有公示地价・基准地价・路线价・实勢价格等多个指标,用途各异。路线价是继承税・赠与税评价的基础。大阪・京都・兵库都可在国税厅路线价图与国交省地价公示查询。
地价的主要指标 ― 公示地价・基准地价・路线价等
「地价」并非单一数字,有公表元与用途各异的多个指标。
| 指标 | 公表元・时点 | 主要用途 |
|---|---|---|
| 公示地价 | 国土交通省・每年1月1日 | 一般土地交易的指标 |
| 基准地价 | 都道府県・每年7月1日 | 补充公示地价 |
| 继承税路线价 | 国税厅・每年1月1日 | 继承税・赠与税评价（约为公示地价8成） |
| 固定资产税评价额 | 市町村・每3年 | 固定资产税・都市计画税的基础 |
| 实勢价格 | —（实际成交） | 实际成交价（与指标可能有偏差） |
路线价是什么 ― 继承税・赠与税评价的基础
路线价是面临道路的标准土地每㎡价额,是继承税・赠与税评价额的基础。在国税厅「路线价图・评价倍率表」可查全国(含大阪・京都・兵库),评价额大致为「路线价 × 面积」(有修正)。继承人住海外时的评价与税额,另见卖出・继承税。
举例：一块100㎡、路线价(沿路标准地价)30万日元/㎡的土地,继承税评价额大致就是 30万 × 100㎡ ＝ 约3,000万日元（按地块形状等修正）。继承税・赠与税就按这个评价额计算——买之前看一眼路线价,就能大致估出将来要交多少继承税。
在关西查土地的地价・路线价(大阪・京都・兵库)
- 路线价图(国税厅)——全国对应。大阪府・京都府・兵库县都可按地址查路线价。
- 地价公示・基准地价(国交省「标准地・基准地检索系统」)——按地点查标准地・基准地价格。
- 各市的都市计画信息——连同用途地域・容积率一起看。
关西主要高级住宅地(地价请以地价公示确认)
关西的高级住宅地跨府县分布。具体地价请以地价公示・路线价确认。
| 区域 | 府县 | 特征 |
|---|---|---|
| 帝塚山・上町台地・北畠 | 大阪 | 大阪屈指的邸宅地・文教（大阪高级住宅区） |
| 芦屋（六麓荘等） | 兵库 | 关西有数的高级住宅地・邸宅街 |
| 西宫（夙川・苦楽园） | 兵库 | 阪神间现代主义・人气住宅地 |
| 神户（冈本・御影） | 兵库 | 眺望与闲静 |
| 下鴨・北山 | 京都 | 文教・景观、历史价值 |
| 东山周边 | 京都 | 景观规制・稀少性 |
海外业主怎么用地价・路线价
- 继承税评价——日本所在的不动产按路线价评价,即使住海外也属继承税对象。
- 购买判断——连同地价公示・实勢价格・用途地域看「价格与可建规模」（土地可建规模模拟器）。
- 专家协作——评价・税额找税理士,登记找司法书士。
常见误解・注意点
| 常见误解 | 正确理解 |
|---|---|
| 「地价就一个数字」 | 公示・基准・路线价・实勢等各指标不同 |
| 「路线价＝成交价」 | 路线价是继承税评价基础,约为公示地价8成 |
| 「关西＝只有大阪」 | 芦屋・西宫（兵库）、下鴨・北山（京都）也是主要高级住宅地 |
| 「住海外就和继承税无关」 | 日本所在不动产按路线价评价、属继承税对象 |
地价・路线价是思考「这是多少钱的地、能建什么・建多大」的起点。本公司以大阪为据点覆盖关西,在读懂地价・用途地域・容积率后,免费诊断土地可建规模与概算。评价・税额请向税理士确认。
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