中小写字楼坪单价 100-200 万。3 大检讨: 租户规格(柱位·层高·OA 地板)·防灾疏散·节能设计。
1. 用途地区与容积率的最大化
商业地区容积率 400〜1300%，邻里商业 200〜400%。善用角地、道路斜线、天空率，有时能建出比账面容积率更大的建筑。建筑师的体量核算可带来 ±20% 的差异。事业性几乎在这一初期检讨中就已定下。
2. 结构选型
- S 造（钢骨）：最适 5〜10 层，工期短，可做无柱大空间
- SRC 造：10〜20 层，刚性高，死角空间少
- CFT 造：逾 20 层，柱可做细，适合甲级（Grade A）
3. 可租比的最优化
可租比＝可租赁面积 ÷ 总建筑面积。标准办公楼为 70〜80%。把核心筒（电梯厅、楼梯、卫生间）集中于中央，可最大化租赁面积。1% 之差，10 年便是数千万日元的收益差。
4. 设备标准
| 地板 | OA 架空地板（H100〜150mm）为标准 |
| 天花 | 系统天花，建议 H2,700mm 以上 |
| 空调 | 分体空调 或 中央＋分区控制 |
| 电梯 | 1 台/2,000〜3,000㎡（东京基准） |
| 电气 | 30VA/㎡ 以上，应急电源 72 小时以上 |
5. 法规与附设义务
停车场附设义务（依用地面积 1 至数十辆）、自行车场附设义务、绿化义务、福祉设备、消防楼梯。这些会削减建筑体量的 5〜10%。若不在计划初期纳入，事后有效面积便会缩水。
6. 工期与预算
- 5 层：15〜18 个月 / 每坪单价 120〜180 万日元
- 10 层：24〜30 个月 / 每坪单价 150〜220 万日元
- 20 层：30〜42 个月 / 每坪单价 200〜300 万日元
7. 租户所要求的性能
左右租金单价的不只是地段。层高、无柱跨度、楼面荷载、电气容量、通信基础设施决定了入驻企业的行业偏好。IT、金融偏好高电气容量与架空地板，专业服务类偏好易于分割的标准层。越是竣工后难改的性能，越应在设计阶段留足余量，是铁律。
8. 各等级的规格对照
办公楼在「标准」与「甲级（高规格）」之间，所需规格差异巨大。下表为代表性指标的目标值。
| 项目 | 标准 | 甲级 |
|---|---|---|
| 层高 | 2,600〜2,700mm | 2,800mm 以上 |
| 无柱跨度 | 有柱网 | 大跨度无柱 |
| 电气容量 | 30〜50VA/㎡ | 60VA/㎡ 以上 |
| 应急电源 | 72 小时 | 72 小时＋BCP 应对 |
| 环境认证 | 自选 | 以取得为前提设计 |
9. BCP 与节能、环境认证
近年事业持续性（BCP）与节能性能已成租户选址的重要轴。除应急发电、供水保障、防淹措施外，以隔热、高效空调、LED 压低运营成本的设计更受青睐。符合环境认证，直接关系到优质租户的招揽与租金的维持。初期成本虽高，却能长期支撑作为收益不动产的竞争力。
办公楼是「收益不动产」。设计优劣，直接体现于竣工后的租金单价——每㎡ 3,000〜10,000 日元的差距。