选地要确认什么?12项现场核对:用途地域・接道・地基・灾害风险图・高低差/挡土墙・邻地边界・水电引入・越界物・法规限制・周边环境・行情・重要事项说明。专业人士陪同看地参考约每天5〜8万日元。
本文所属指南:在大阪买地建房
1. 用途地域与体量可否
一块地能"建什么、建多少"，首先由用途地域决定。解读建蔽率、容积率、高度限制与斜线限制，最先验证所期望的建筑面积与层数是否真能落地。例如第一种低层住居专用地域，高度与容积限制甚严，构想中的豪宅未必建得起来。不是"买不买得起"，而是"想建的家建不建得成"——觅地应自此始。
各用途地域的建蔽率・容积率详情,见什么是建蔽率、建筑规制汇总。
2. 接道状况
依《建筑基准法》，原则上须临宽度4m以上之道路、接道2m以上（接道义务），方可建屋。若前面为私道、位置指定道路或43条但书道路，务必确认可否再建及持分、掘削承诺。不满足接道之地，纵看似便宜，亦怀"不可再建"之险，大损资产价值与日后的转手。
3. 地盘
地盘之强弱，左右建物之安全与看不见的追加成本。软弱地盘须地盘改良或打桩，视规模而生数十万至数百万日元之支出。旧地名（沼、田等）、属盛土或切土、邻近擁壁与围墙之裂痕皆可为线索，然终以本契约前之地盘调查研判为确。地盘乃事后无法更改之条件。
地盘改良的工法与费用,详见地盘改良的费用与工法。
4. 灾害地图
该地怀有何种灾害风险，须以自治体之灾害地图（hazard map）务必确认。主要应看者如下。
| 种类 | 确认事项 |
|---|---|
| 洪水・内涝 | 预想淹水深度与频度 |
| 土砂灾害 | 警戒区域・特别警戒区域 |
| 海啸・风暴潮 | 沿岸之淹水预想 |
| 液化 | 填海地・旧河道之危险度 |
纵有风险亦可以设计应对，然不知其然便购入，则应避免。
5. 高低差・擁壁
与道路或邻地之高低差，直接关乎造地、擁壁、阶梯、停车场之费用。若有既存擁壁，须确认检查済证之有无与结构之安全。陈旧擁壁或违法之二段擁壁，若须重做，恐成数百万日元规模之追加。高低差既可为眺望与采光之魅力，亦伴造地费之现实，故须两面评估。
6. 邻地境界
防患于后之要，在境界之明确。须确认有无界标、确定测量是否完成。若境界未定即购入，恐就围墙、砌块之所有与越境与邻地相争。连同围墙归谁所有在内，购入前先确定境界，乃安心建造、将来出售之前提。
7. 基础设施引入
须确认上水、下水、燃气、电力是否已引至地块，口径与容量是否充足。若距前面道路本管较远、须经私设管等，引入工程或耗数十万日元以上。尤其于旧分售地或旧市街，亦有下水未整备（化粪池）之例，并影响运行成本。切忌将基础设施视为"理所当然即有"。
8. 越境物
须确认邻地之树木、屋檐、管线、砌块围墙是否越过境界，亦查自家地块是否向外越境。一有越境，将来翻建或出售即生障碍。若不能即时是正，实务上以"将来撤除"之觉书立约整理。放任小小越境，日后恐成大纷争之火种。
9. 法令上的限制
除用途地域外，土地常有数重规制相叠。防火・准防火地域左右外墙、窗扇之规格与成本，高度地区、风致地区、景观条例、日影规制、地区计划等则可约束高度、意匠乃至外构。此类一望难知，须经役所调查方见全貌。规制之总和，决定可建之家的轮廓。
10. 周边环境
不见于图纸数值之生活品质，须实地走访方知。日照、通风、噪声、气味自不待言，且因昼夜、平日休日而面貌各异，故宜分时段往访。近旁之嫌恶设施、过往淹水履历、将来开发计划（是否将建高楼）一并确认方安心。土地非买"一点"，而是连同周边环境一并买下。
11. 行情感
报价是否妥当，须对照周边之成交事例、公示地价、路线价来判断。远低于行情之地，必有缘由——不可再建、接道不良、地盘、心理瑕疵等。在为便宜而扑之前，查明"何以便宜"，反是避开昂贵之失的捷径。反之，纵略高，若属稀有地段，亦可能合理。
12. 重要事项说明书之对读
契约前夕所行之重要事项说明（重说），是对此前诸项确认作最终核对之场。由宅地建物交易士就法令限制、基础设施、私道负担、既存不适格、境界、灾害等逐一说明，逐条确认是否理解。疑问务必于契约前厘清。一经签名盖章，事后撤回殊难。重说，正是觅地之最后一关。
好地，非价廉之地，而是想建之家能安全、长久建成之地。逐一在现地核验此十二视点之功夫，正悄然决定着造家全局之成败。
免费诊断:这块地能建多少㎡。
咨询建筑可否买地・买中古物件前要确认的规制术语
「既存不适格」的物件能买吗?
既存不适格,是指建造当时合法、但之后法规修改导致不再符合现行标准的建筑。它和违章建筑不同,继续使用没问题。但在翻建或大规模改修时,必须符合现行法,能用的容积或高度可能比现在更小。买中古物件、带旧建筑的土地时,务必确认「按现行法能否重建同样规模」。
「用途变更」在什么情况下需要?
改变建筑用途时(例:办公室或住宅改成酒店・店铺),超过200㎡的用途变更需要建筑确认申请(2019年从100㎡放宽)。若打算做民宿・店铺併用・转租,用途变更能否办、费用多少,直接决定项目成败。
没有「检查済证」的建筑会有问题吗?
检查済证,是竣工时通过建筑基准法完工检查的证明。麻烦不只是「没有就难买卖」——没有它,连装修都可能需要重新做确认申请。尤其像拆除・移动楼梯这类牵涉避难通道的工程,会被视为建筑主体变更,必须重新申报,而这就要先做「法适合状况调查」证明现状符合现行法。到这一步,很多施工队会因为「改到什么程度才合法读不准」而不敢开工,于是陷入“想做也没人敢接”的僵局。破局的做法是:找施工方之前,先请一级建筑士做法适合状况调查,把要改的范围和费用「摸清、变成确定的数字」。买带中古建筑的土地,务必在签约前确认检查済证的有无。
临「2项道路」的土地要注意什么?
2项道路,是宽度不足4米、但被建筑基准法视为道路的道;临接的土地需从道路中心线后退2米(セットバック)。后退部分不计入地块面积,可建面积减少。老住宅区・狭小地的土地,先确认前面道路是不是2项道路。
什么是「壁面后退」?
壁面后退,是从地界线到建筑外墙需留出一定距离的规制,可能由第一种・第二种低层住居专用地区,或地区计划・建筑协定规定(例:离地界1〜1.5米)。狭小地上它直接影响设计自由度,买前请确认有无地区计划・协定。
