건축 용어집

분야별로 찾기（97 용어）：법규·인허가 · 구조·공법·지반 · 시공·품질관리 · 설계·계약·프로세스 · 비용·견적 · 성능·인정 · 토지·지가 · 투자·토지활용·세금

법규·인허가

용도지역(用途地域): 도시계획법 제8조에 따라 시가화구역 안의 토지를 주거계·상업계·공업계 13종으로 나눈 지역지구. 지을 수 있는 용도(주택·점포·호텔·공장 등)와 용적률·건폐율·높이 제한·일영규제의 적용값이 용도지역마다 정해진다. 토지를 볼 때 가장 먼저 확인할 조건으로, 예컨대 호텔은 주거전용지역에 지을 수 없고 제1종 주거지역에서는 3,000㎡ 이하로 제한된다. 자세히 →
용적률: 대지면적에 대한 연면적 비율의 상한(건축기준법 제52조). 도시계획 지정값과 전면도로 폭으로 산출한 값 중 엄격한 쪽이 적용된다. 오사카 상업지역은 400〜1,000%, 주거계는 100〜300%가 중심. 지하 주택 부분(연면적의 1/3까지), 차고(1/5까지), 공동주택의 공용 복도·계단 등은 산정에서 제외되는 완화가 있어 계획 볼륨을 좌우한다. 자세히 →
전면도로 폭에 따른 용적률 제한: 전면도로 폭이 12m 미만이면 지정 용적률과 별도로 '폭×0.4(주거계) 또는 ×0.6(기타)'를 상한으로 하는 제한(건축기준법 제52조 제2항). 예를 들어 폭 4m 도로에 접한 주거계 대지는 지정이 200%라도 160%까지만 쓸 수 있다. 토지 취득 전에 놓치면 예정했던 층수·세대수가 성립하지 않게 되는 대표적 원인. 자세히 →
건폐율: 대지면적에 대한 건축면적 비율의 상한(건축기준법 제53조). 용도지역별로 30〜80%로 지정되고, 모서리 대지는 +10%, 방화지역 내 내화건축물은 +10%(지정 80% 지역은 제한 없음) 완화가 있다. 용적률이 '바닥을 얼마나 쌓을 수 있는가'를 정한다면, 건폐율은 '대지의 얼마를 차지할 수 있는가'를 정한다. 자세히 →
건축면적·연면적: 건축면적은 외벽 또는 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로, 1m 이내의 처마는 포함하지 않는다(건축기준법 시행령 제2조). 건폐율의 분자가 된다. 연면적은 각 층 바닥면적의 합계로 용적률의 분자가 된다. 견적서의 '평당 단가'는 보통 이 연면적(평 환산)을 분모로 하므로, 같은 건물이라도 산입·불산입 처리에 따라 단가 표시가 달라진다. 자세히 →
접도 의무·재건축 불가: 건축물의 대지는 건축기준법상 도로(폭 4m 이상)에 2m 이상 접해야 한다(제43조). 충족하지 못한 대지는 기존 건물을 철거하면 신축할 수 없는 '재건축 불가'가 되어, 값은 싸지만 융자·활용에 큰 제약이 있다. 다만 특정행정청의 인정·허가(제43조 제2항)로 건축할 수 있는 경우도 있으므로 매입 전 관청에서 도로 종별 확인이 필수. 자세히 →
42조 2항 도로·셋백·위치지정도로: 폭 4m 미만이어도 건축기준법 시행 당시부터 있었고 특정행정청이 지정한 길은 '2항 도로'로 도로로 취급되지만, 도로 중심선에서 2m 후퇴(셋백)한 선이 대지 경계로 간주되어 그 부분에는 건축도 담장도 설치할 수 없다. 위치지정도로(제42조 제1항 제5호)는 사인이 조성하고 행정의 위치 지정을 받은 사도. 모두 대지 유효면적과 건폐율·용적률 계산에 직결된다. 자세히 →
사선제한: 도로와 인접지의 채광·통풍을 지키기 위해 건물 각 부분의 높이를 일정 경사선 이하로 억제하는 규제(건축기준법 제56조). 도로사선(주거계는 전면도로 반대측 경계에서 1:1.25, 기타 1:1.5), 인접지사선(주거계 20m+1:1.25, 기타 31m+1:2.5), 북측사선(저층주거전용 5m+1:1.25, 중고층주거전용 10m+1:1.25) 세 종류. 중층 빌딩 최상층이 비스듬히 깎이는 형태는 대개 이 제한 때문이다. 자세히 →
일영규제(日影規制): 동짓날 오전 8시〜오후 4시에 건물이 드리우는 그림자가 인접지에 일정 시간 이상 걸리지 않도록 높이·형상을 제한하는 규제(건축기준법 제56조의2·별표 제4). 주거계 용도지역과 조례로 지정된 근린상업·준공업지역이 대상이며 상업·공업·공업전용지역은 대상 외. 중고층 공동주택·호텔에서는 사선제한보다 일영규제가 더 엄격하게 작용하는 경우가 많다. 자세히 →
절대높이 제한·고도지구: 제1종·제2종 저층주거전용지역과 전원주거지역에서는 건물 높이 자체가 10m 또는 12m로 제한된다(건축기준법 제55조). 아시야·니시노미야 고급주택지 대부분이 이 지역으로, 3층 건물이 성립하기 어려운 이유. 고도지구(도시계획법 제9조·건축기준법 제58조)는 시가지 환경 유지를 위해 지자체가 정하는 높이의 최고한도(또는 최저한도)로, 용도지역의 사선제한과 별도로 중첩 적용된다. 자세히 →
천공률(天空率): 사선제한의 대체 수법(건축기준법 제56조 제7항). 사선제한대로 지은 건물과 동등 이상의 '하늘이 보이는 비율(천공률)'이 확보되면 사선을 넘는 형상도 적법으로 본다. 대지 형상·도로 조건에 따라 최상층 유효면적을 크게 회복할 수 있어 중층 RC 빌딩·공동주택 설계에서 자주 쓴다. 단, 도로·인접지·북측 각 사선마다 개별 검증이 필요. 자세히 →
방화지역·준방화지역: 시가지 화재 연소를 막기 위해 도시계획으로 지정하는 지역(건축기준법 제61조). 방화지역에서는 3층 이상 또는 연면적 100㎡ 초과 건물은 내화건축물(또는 동등한 연소방지건축물)이어야 하고, 준방화지역에서는 4층 이상 또는 1,500㎡ 초과는 내화건축물, 500㎡ 초과 1,500㎡ 이하는 준내화건축물 이상이 요구된다. 오사카 도심·간선도로변은 거의 방화지역이며, 목조보다 RC조가 선택되는 구조적 이유의 하나. 자세히 →
내화건축물·준내화건축물: 내화건축물은 주요 구조부(기둥·보·바닥·벽·지붕·계단)가 소정 시간(1〜3시간) 화재에 견디는 내화구조이고 외벽 개구부에 방화설비를 갖춘 건물(건축기준법 제2조 제9호의2). 준내화건축물은 45분 또는 1시간의 준내화 성능(같은 조 제9호의3). RC조는 주요 구조부가 원칙적으로 그대로 내화구조가 되지만, S조는 내화 피복, 목조는 방화 피복이나 탄화 여유 설계가 필요하다. 자세히 →
특수건축물: 불특정 다수가 이용하거나 화재 위험도가 높은 용도의 건축물로, 호텔·여관·공동주택·점포와 학교·병원·극장·창고·차고 등 많은 용도가 해당한다(건축기준법 제2조 제2호). 용도 부분 바닥면적이 200㎡를 넘으면 구조·규모를 불문하고 건축확인이 필요하고, 피난·배연·내장 제한·방화구획 등 일반 주택보다 엄격한 규정이 적용된다. 사무소는 특수건축물이 아니라는 점에 주의. 자세히 →
용도변경: 기존 건물의 용도를 다른 용도로 바꾸는 것. 특수건축물로 바꾸면서 그 용도 부분이 200㎡를 넘으면 건축확인 신청이 필요하다(건축기준법 제87조, 2019년 개정으로 100㎡에서 완화). 사무소→호텔, 주택→간이숙소가 전형으로, 피난 경로·소방설비·채광·화장실 수 등 용도별 기준을 새로 충족해야 한다. 검사필증이 없는 건물은 용도변경 문턱이 높다. 자세히 →
기존부적격(既存不適格): 건축 당시에는 적법했으나 이후 법 개정이나 도시계획 변경으로 현행 기준에 맞지 않게 된 건물(건축기준법 제3조 제2항). 위반 건축이 아니며 그대로 계속 사용하는 것은 인정된다. 다만 증축·대규모 개수·용도변경 시에는 원칙적으로 현행법 적합이 요구되므로, 호텔 전용이나 증축 계획에서는 먼저 '어느 규정에 부적격인지' 파악이 필요하다. 자세히 →
건축확인 신청·확인필증: 공사 착수 전에 계획이 건축기준법·관계 법령에 적합한지 건축주사 또는 지정확인검사기관이 심사하는 절차(건축기준법 제6조). 적합하면 확인필증이 교부되며, 이것이 없으면 착공할 수 없다. 오사카에서 중규모 RC 건축은 대략 1〜2개월, 구조계산 적합성 판정이 필요한 규모는 추가 기간이 든다. 확인필증·검사필증은 향후 매각·융자·용도변경에서도 반드시 요구된다. 자세히 →
중간검사·완료검사·검사필증: 중간검사는 특정행정청이 지정하는 특정공정(오사카시는 3층 이상 공동주택의 2층 바닥 배근 등) 완료 시 받는 검사(건축기준법 제7조의3), 완료검사는 공사 완료 후 4일 이내에 신청해 건물 전체의 적합을 확인하는 검사(제7조). 합격하면 검사필증이 교부된다. 검사필증이 없는 건물은 융자·용도변경·증축에 큰 지장이 생기므로 준공 시 반드시 취득·보관한다. 자세히 →
4호 특례 축소(2025년 4월): 종래 목조 2층 이하·연면적 500㎡ 이하 등 '4호 건축물'은 건축확인에서 구조·에너지 관련 심사가 생략되었다(4호 특례). 2025년 4월 건축기준법 개정으로 목조 2층 건물과 연면적 200㎡ 초과 단층은 '신 2호 건축물'이 되어 구조·에너지 관련 도서 제출과 심사가 필요해졌다. 목조주택의 설계·확인 기간이 길어져 RC조와의 절차 차이가 줄었다. 자세히 →
시가화구역·시가화조정구역·개발허가: 도시계획구역은 우선적으로 시가화를 추진하는 시가화구역과 시가화를 억제하는 시가화조정구역으로 구분된다(도시계획법 제7조). 조정구역에서는 원칙적으로 주택·점포 신축이 불가. 시가화구역이라도 일정 규모 이상(원칙 1,000㎡ 이상, 오사카시 등 기성시가지는 500㎡ 이상)의 구획·형질 변경을 동반한 개발은 개발허가(제29조)가 필요하며 도로·배수·공원 정비 의무가 생긴다. 자세히 →
건축협정·지구계획·경관조례: 건축협정은 토지소유자들의 합의로 용도·높이·대지 규모 등을 법보다 엄격하게 정하고 특정행정청 인가를 받은 협정(건축기준법 제69조 이하). 로쿠로쿠소초의 '최저 대지 400㎡·단독주택 전용·높이 10m'가 대표례. 지구계획(도시계획법 제12조의4)은 지자체가 지구 단위로 정하는 상세 규칙, 경관조례·경관계획(경관법)은 색채·소재·옥외광고를 규제한다. 모두 용도지역 기준 위에 덧붙여 작용하므로 고급주택지에서는 설계 전 확인이 필수. 자세히 →
여관업법(旅館業法, 여관·호텔영업/간이숙소영업): 숙박료를 받고 사람을 숙박시키는 영업을 규제하는 법률로 보건소 허가가 필요. 2018년 개정으로 호텔영업과 여관영업은 '여관·호텔영업'으로 통합되어 최소 객실 수 규제가 폐지되고, 프런트는 일정 조건에서 대체 설비가 인정되었다. 간이숙소영업은 객실을 다수가 공용하는 형태. 용도지역상 호텔은 주거전용지역에 지을 수 없고, 소방법·건축기준법(특수건축물) 적합이 허가의 전제다. 자세히 →
주택숙박사업법(민박신법)·특구민박: 주택을 이용해 연간 180일을 상한으로 숙박사업을 할 수 있는 제도로, 허가가 아닌 신고제(2018년 시행). 연중 영업하려면 여관업법 허가가 필요하다. 오사카시는 국가전략특구의 '특구민박'(2박 3일 이상 체류, 연간 일수 제한 없음) 인정 제도를 가진 점에서 전국적으로 특수하다. 숙박 투자에서는 '민박(180일)인가, 특구민박인가, 여관업(호텔)인가'의 출구 선택이 수익 구조를 결정한다. 자세히 →
소방법·소방동의·소방용 설비: 건축확인의 전제로 소방장·소방서장의 소방동의(소방법 제7조)가 필요. 용도·규모에 따라 자동화재탐지설비·유도등·소화기·옥내소화전·스프링클러(호텔 등은 연면적 6,000㎡ 이상에서 원칙 설치) 등 소방용 설비가 의무화되고, 수용인원 30명 이상의 호텔 등은 방화관리자 선임도 필요하다. 호텔·점포·공동주택의 공사비에서 설비 비율이 주택보다 높아지는 주요 원인의 하나. 자세히 →
건축물 에너지절약법(2025년 적합 의무화): 건축물의 에너지 소비 성능 향상에 관한 법률. 2025년 4월부터 주택·비주택을 불문하고 원칙적으로 모든 신축에 에너지절약 기준(단열등급 4·1차 에너지 소비량 등급 4 상당) 적합이 의무화되어 건축확인과 연동해 심사된다. 에너지 적합 판정과 계산서 작성이 설계 공정에 더해져, 단열·설비 사양이 비용과 공기에 직접 영향을 주게 되었다. 자세히 →

구조·공법·지반

RC조(철근콘크리트조): 압축에 강한 콘크리트와 인장에 강한 철근을 일체화한 구조. 내화·내구·차음·수밀성이 우수하고 설계 자유도가 높아 오사카 중층 빌딩·호텔·공동주택의 주류. 법정 내용연수는 주택용 47년. 자중이 커 기초·지반 대책 부담이 늘고, 거푸집·배근·타설·양생에 공수가 들어 공기는 목조의 약 1.5배, 평당 단가는 본체 120〜190만 엔(세별)이 기준. 자세히 →
S조(철골조): H형강 등 강재를 기둥·보로 하는 구조. 장스팬·단기 공기·경량이 강점으로 사무소·점포·창고·공장에 많다. 강재는 열에 강도를 잃으므로 내화건축물로 할 때 내화 피복이 필요하고 방청 처리도 필요. 기둥·보 판 두께에 따라 중량철골(법정 내용연수 34년)과 경량철골(19〜27년)로 나뉜다. 평당 단가는 본체 100〜160만 엔(세별)이 기준. 자세히 →
SRC조(철골철근콘크리트조): 철골 골조를 철근콘크리트로 감싼 구조. 철골의 인성과 RC의 강성·내화성을 겸비해 고층 건축이나 장스팬과 높은 내진성을 동시에 요구하는 건물에 쓰인다. 시공은 철골 조립과 RC 공사를 모두 동반해 공정이 복잡하고, 평당 단가는 본체 150〜230만 엔(세별)으로 가장 높다. 중저층의 일반적 빌딩·주택은 RC조로 충분한 경우가 많아 채택은 규모와 구조 요구로 판단한다.
목조(재래 축조·틀식 벽공법): 기둥·보로 골조를 만드는 재래 축조 공법과, 틀에 면재를 붙인 벽으로 지지하는 틀식 벽공법(2×4)이 주류. 일본 단독주택의 약 9할을 차지하고 평당 단가는 본체 70〜120만 엔(세별)으로 가장 저렴하며 공기도 짧다. 방화지역에서는 내화 목조가 가능하나 비용이 오르고, 차음·대개구·지하실에는 제약이 있다. 법정 내용연수는 22년으로 RC조(47년)와의 차이가 감가상각·융자 기간에 영향을 준다. 자세히 →
라멘구조·스팬: 기둥과 보를 강접합해 골조(프레임)로 하중과 지진력에 저항시키는 구조 형식. 벽에 구조상 역할을 두지 않아 대개구·평면 자유도·장래 개수성이 우수하며 점포·사무소·호텔의 RC조·S조에서 표준적. 스팬(기둥 간격)이 길어질수록 보가 깊어져 층고·비용에 영향을 준다. 중규모 RC에서는 스팬 6〜8m 전후가 경제적인 기준으로 본다. 자세히 →
벽식구조(벽식 RC조): 기둥·보를 두지 않고 철근콘크리트 벽과 바닥 슬래브로 하중을 지지하는 구조. 기둥·보 돌출이 실내에 나오지 않아 공간이 깔끔하고 강성이 높아 지진에 강하다. 적용 범위는 지하를 제외한 5층 이하·처마높이 20m 이하 등이 고시로 정해져 있어 오사카의 저중층 공동주택·단독 RC 주택에 많이 쓰인다. 반면 구조벽은 철거할 수 없어 평면 변경과 대개구에 제약이 있다. 자세히 →
기초(직접기초·말뚝기초): 건물 하중을 지반에 전달하는 부분. 지반이 좋으면 직접기초(건물 전체를 한 장의 철근콘크리트 판으로 지지하는 매트기초, 벽 아래만 지지하는 줄기초, 기둥 아래의 독립기초), 지지층이 깊으면 말뚝기초(지지말뚝·마찰말뚝)를 쓴다. 중층 RC 건축에서는 지반조사 결과로 말뚝의 필요 여부·길이를 정하며, 이것이 공사비 변동 요인이 된다. 기초 설계는 구조계산의 일부로 지반조사가 전제. 자세히 →
내력벽: 지진력·풍압 등 수평력에 저항하는 구조상의 벽. 목조에서는 가새나 구조용 합판을 넣은 벽, RC조에서는 소정 두께와 배근을 가진 벽이 해당하며, 건축기준법 시행령 제46조(목조)나 벽량 계산·구조계산으로 필요량과 배치 균형이 정해진다. 설계상 '내력벽을 어디에 두는가'가 평면 자유도와 직결되며, 벽식 RC조에서는 대부분의 외벽·경계벽이 내력벽이 된다. 자세히 →
구조계산(허용응력도 계산·보유수평내력 계산): 건물에 작용하는 하중(고정·적재·지진·풍·적설)에 대해 부재가 안전하게 견디는지 수치로 확인하는 설계 행위. 허용응력도 계산은 중지진에서 부재가 손상되지 않음을, 보유수평내력 계산은 대지진에서 붕괴하지 않음을 검증한다. 높이·규모에 따라 필요한 루트가 법정되고, 일정 규모 이상은 구조계산 적합성 판정(제3자 심사)이 건축확인에 추가된다. RC조 빌딩은 거의 모두 대상으로, 확인 기간이 길어지는 이유의 하나. 자세히 →
내진·제진·면진: 지진 대책의 세 방식. 내진은 구조체 자체의 강도·인성으로 흔들림에 견디는 기본(모든 건물에 필수), 제진은 댐퍼로 흔들림 에너지를 흡수해 손상을 억제, 면진은 건물과 기초 사이에 적층 고무 등을 넣어 지진동 자체를 전달하기 어렵게 한다. 면진은 비용 증가와 대지 여유가 필요하지만 호텔·병원 등 사업 연속성이 중요한 건물에서 채택된다. 주택에서는 내진등급 3+제진이 현실적인 상위 사양. 자세히 →
지반조사(SWS 시험·보링 표준관입시험): 건물을 지지하는 지반의 강도·층 구성·지하수위를 조사. 단독주택은 스크류 웨이트 관입시험(SWS, 구 스웨덴식 사운딩, JIS A 1221)이 표준, 중층 RC 건축은 보링 표준관입시험으로 N값(지반 단단함 지표)과 지지층 깊이를 파악한다. 결과는 기초 형식(직접기초냐 말뚝이냐)과 지반개량 필요 여부를 정해 공사비 변동 요인을 조기에 확정한다. 토지 계약 전에 실시할 수 있으면 가장 안전. 자세히 →
지반개량: 연약지반을 건물 하중에 견디도록 보강하는 공사. 깊이 2m 정도까지는 표층개량(시멘트계 고화재 혼합), 8m 정도까지는 주상개량(콘크리트 기둥을 지중에 조성), 그 이상은 소구경 강관말뚝 등을 쓴다. 오사카의 만안·하천 연안 저지에서 필요해지는 경우가 많고, 비용은 단독주택 수십만〜수백만 엔, 중층 빌딩의 말뚝 공사는 수천만 엔 규모가 되기도 한다. 부대공사비 중 가장 변동이 큰 항목. 자세히 →

시공·품질관리

거푸집(형틀·지보공): 콘크리트를 소정 형상으로 타설하기 위한 가설 틀. 합판 패널과 이를 지지하는 파이프 서포트 등 지보공으로 구성하며, 타설 압력에 견디는 강도와 정밀도가 마감을 결정한다. 조립·해체는 장인의 수작업으로, RC조 공사비가 목조보다 높은 주요 원인의 하나(거푸집·철근·타설·양생 공수). 노출콘크리트 마감에서는 거푸집 재질·나누기·줄눈 위치가 그대로 디자인이 된다. 자세히 →
배근·배근검사: 구조도대로 철근을 조립하는 작업과, 콘크리트 타설 전에 그 직경·개수·간격·피복두께·이음·정착 길이를 확인하는 검사. 한 번 콘크리트를 치면 육안 확인이 불가능하므로 RC 공사에서 가장 중요한 품질관리 지점. 공사감리자의 검사 외에 중간검사의 특정공정이나 주택하자담보책임보험의 현장검사 대상이 되기도 한다. 사진 기록을 남겨 준공 도서로 보관한다. 자세히 →
콘크리트 타설: 레미콘을 거푸집에 부어 다지는 작업. 반입 시 슬럼프·공기량·염화물량·공시체 채취를 확인하고, 이어치기 시간을 지키며 바이브레이터로 다져 충전 불량을 막는다. 여름은 급속 건조·온도 상승, 겨울은 초기 동해 대책(서중·한중 콘크리트)이 필요. 1회 타설 계획(수량·펌프카·인원·날씨)이 골조 품질을 좌우해 공정표의 핵심이 된다. 자세히 →
양생: 타설 후 콘크리트가 소정 강도·내구성을 얻기까지 건조·급랭·진동·하중에서 보호하는 기간과 조치. 습윤 상태를 유지하는 습윤양생이 기본으로, 시멘트 종류와 기온에 따라 며칠〜1주 이상 필요하다. 양생 기간 중에는 다음 공정으로 넘어갈 수 없어 RC조 공기가 목조보다 길어지는 구조적 이유의 하나. 단축하면 균열·강도 부족 위험이 커지므로 공정에서 확실히 확보한다. 자세히 →
설계기준강도(Fc): 구조계산에서 전제로 하는 콘크리트 압축강도로 N/㎟로 표시. 주택·중층 건축에서는 24〜30N/㎟가 일반적. 내구성 확보를 위한 내구설계기준강도(공용기간에 따라 24〜36N/㎟)도 정하고, 실제 발주 강도는 온도 보정을 더한 배합강도가 된다. 강도가 높을수록 단가는 오르지만 부재 단면을 줄일 수 있는 경우도 있어 구조설계자와 시공자가 협의해 정한다. 자세히 →
슬럼프·물시멘트비: 슬럼프는 레미콘의 부드러움(유동성)을 나타내는 값으로 cm로 표시. 일반적으로 15〜18cm를 쓰며, 클수록 시공은 쉽지만 재료 분리·침하 균열이 늘어난다. 물시멘트비는 시멘트량에 대한 물의 비율로, 작을수록 강도·내구성이 높고 내구성상 65% 이하가 기준. 모두 반입 검사 확인 항목이며, 현장에서 물을 더하는 '가수'는 품질을 해치므로 엄금. 자세히 →
피복두께: 철근 표면에서 콘크리트 표면까지의 최단 거리. 철근을 화재와 녹에서 보호하고 부착을 확보하는 역할로 최소값이 법정되어 있다(건축기준법 시행령 제79조: 내력벽·기둥·보 3cm 이상, 흙에 접하는 부분 4cm 이상, 기초 6cm 이상 등). 설계는 여기에 시공 오차를 더한 값으로 계획하고, 배근검사에서 스페이서 배치와 함께 확인한다. 피복 부족은 RC조 내구성(중성화·철근 부식)을 크게 줄인다. 자세히 →
콜드조인트·곰보(재료분리): 콜드조인트는 먼저 친 콘크리트가 굳기 시작한 뒤 다음을 이어쳐 일체화되지 않고 생기는 불연속면. 곰보(자갈 노출)는 다짐 부족이나 재료 분리로 골재가 드러난 공극 많은 부분. 모두 강도·수밀성·내구성을 해치는 시공 불량으로, 타설 계획(이어치기 시간·인원)과 다짐으로 예방하고 발생 시 상태에 따라 보수한다. 노출콘크리트 마감에서는 외관상으로도 치명적. 자세히 →
노출콘크리트(打ち放し): 거푸집을 뗀 콘크리트 소지를 그대로 마감으로 삼는 표현. 구조가 아닌 마감의 선택으로 RC조·SRC조에 적용한다. 거푸집 나누기·세퍼레이터(둥근 구멍) 배치·줄눈이 디자인이 되므로 설계 단계에서 거푸집도를 상세히 정하고, 타설·양생 정밀도가 관건. 표면은 발수재 등으로 보호하고 중성화·오염 대책을 계획적으로 한다. 안도 다다오를 비롯해 간사이에서 자라난 표현으로 오사카 RC 저택·점포에서 꾸준한 인기. 자세히 →
공사감리(건축사에 의한 감리): 건축사가 공사가 설계도서대로 시행되는지 확인하고 건축주에게 보고하는 업무(건축사법 제2조 제8항). 배근·거푸집·철골·방수 등 요소에서 검사하고 부적합이 있으면 시공자에게 시정을 요구한다. 시공자 측이 하는 '시공관리'와는 주체와 목적이 다르며, 감리자는 건축주 입장에 선다. 설계시공 일괄 회사라도 감리 부문을 시공 부문에서 독립시켰는지가 품질의 분기점. 자세히 →
시공관리(주임기술자·감리기술자·공정표): 시공자가 하는 공정·품질·안전·원가 관리. 건설업법 제26조에 따라 현장마다 주임기술자를 두고, 하도급 계약 총액이 일정액 이상(건축일식 7,000만 엔 이상)인 특정건설업자 현장에서는 감리기술자를 배치한다. 공정표는 각 공종의 순서와 기간을 나타내는 계획으로, 타설·양생·검사 일정의 정합이 핵심. 국가자격 시공관리기사(1급·2급)가 현장대리인·기술자를 맡는다. 자세히 →

설계·계약·프로세스

설계시공 일괄(디자인빌드): 설계와 시공을 한 회사가 일괄 수주하는 방식. 창구가 하나여서 의사결정이 빠르고, 설계 단계부터 비용·시공성·공기를 반영할 수 있어 예산 초과나 도면과 현장의 불일치가 잘 생기지 않으며 책임 소재도 일원화된다. 반면 설계자가 시공자를 견제하는 기능이 약해지므로, 공사감리를 시공에서 독립시킨 사내 체제가 있는지 확인한다. 도와건설은 이 방식으로 중층 RC 호텔·주택·개수를 한다.
설계시공 분리(분리 발주): 설계사무소에 설계·감리를, 건설회사에 시공을 따로 발주하는 방식. 설계자가 건축주 편에서 시공을 감리하므로 제3자성이 높고, 여러 회사의 견적 비교(경쟁입찰)가 쉽다. 반면 설계 완료까지 공사비가 확정되기 어렵고, 설계 변경이나 도면 불일치의 책임이 나뉘며, 설계비와 공사비로 창구가 이중이 되는 부담이 있다. 공공 건축이나 대규모 안건에서 표준적. 자세히 →
제네콘·공무점·설계사무소·종합건설업: 제네콘(종합건설업자)은 원도급으로 대규모 공사를 총괄하고 많은 전문공사업자를 묶는 대기업, 공무점은 지역에서 주택·소규모 건축을 다루는 시공회사, 설계사무소는 건축사가 설계·감리를 하는 사무소(시공은 하지 않음). 그 중간에 자사에 설계부문과 시공부문을 두고 중규모 RC 빌딩·호텔·주택을 일괄 수주하는 설계시공 회사가 있다. 발주 규모와 원하는 체제(제3자 감리냐 일괄 책임이냐)로 고른다.
기본설계·실시설계: 기본설계는 대지·법규·요구를 정리해 배치·평면·단면·외관·개산 공사비를 굳히는 단계. 실시설계는 기본설계를 공사 발주·확인 신청에 쓸 수 있는 정밀도까지 상세화해 의장도·구조도·설비도·시방서를 작성하는 단계. 중규모 RC 건축에서는 기본설계 2〜3개월, 실시설계 3〜5개월이 기준. 실시설계 후 나오는 '상세 견적'이 계약 금액의 근거가 되므로, 여기서의 결정이 이후 추가 변경을 좌우한다. 자세히 →
개산 견적·상세 견적: 개산 견적은 기본설계 단계에서 평당 단가나 유사 실적으로 산출하는 기준값으로 ±10〜20%의 폭을 가진다. 상세 견적(본 견적)은 실시설계 도서를 바탕으로 수량을 산출하고 공종별 단가를 적산한 것으로 도급계약 금액이 된다. 개산만으로 계약하면 사양 확정 후 증액이 생기기 쉬우므로, 계약 전에 상세 견적과 그 전제(시방서·별도 공사 범위)를 확인한다. 자세히 →
일식 견적과 수량 명세(내역서): '목공사 일식 ○○엔'처럼 공종별 금액만 표시하는 일식 견적에 대해, 수량 명세는 재료·수량·단가·금액을 항목별로 나열한 내역서. 수량 명세가 있으면 타사 비교·사양 변경 시 증감 계산·기성 확인이 가능하고 추가 공사의 타당성도 검증할 수 있다. 견적 편차의 대부분은 포함된 공사 범위와 사양 차이이므로 비교는 반드시 같은 도면·같은 범위로 한다. 자세히 →
VE(밸류 엔지니어링)·CD: VE는 요구되는 기능·성능을 유지하면서 사양·공법·재료를 재검토해 비용을 낮추는 제안. 예컨대 동등한 내구성의 다른 재료로 대체, 구조 스팬 조정, 설비 방식 변경 등. 단순히 사양을 낮추는 코스트다운(CD)과는 구별된다. 설계시공 일괄에서는 설계 단계부터 VE를 반영할 수 있는 것이 강점으로, 견적 초과 시 '무엇을 깎을까'가 아니라 '같은 가치를 어떻게 싸게 실현할까'로 예산을 맞춘다. 자세히 →
공사도급계약(약관·지불 조건): 시공자가 공사 완성을 약속하고 건축주가 보수를 지불하는 계약. 민간(7회)연합협정 공사도급계약약관 등 표준약관을 쓰고, 계약서·약관·설계도서·견적서(내역서)·공정표를 일체로 체결한다. 지불은 착수금·중도금(상량 또는 골조 완료 시)·완성 인도 시의 분할이 일반적이며, 기성에 맞는 배분인지 확인한다. 지연·변경·해제·보증·분쟁 해결 조항을 계약 전에 읽는다. 자세히 →
계약부적합책임(구 하자담보책임): 인도된 건물이 계약 내용(종류·품질·수량)에 적합하지 않을 때 건축주가 시공자에게 추완(보수) 청구·대금 감액·손해배상·계약 해제를 요구할 수 있는 책임(2020년 민법 개정으로 하자담보책임에서 개칭). '하자' 유무가 아닌 '계약으로 합의한 내용과의 차이'가 기준이 되므로 시방서·도면에 무엇이 쓰여 있는지가 결정적. 부적합을 안 날로부터 1년 이내 통지가 필요. 자세히 →
주택하자담보이행법·10년 보증·애프터서비스: 신축주택의 수급인·매도인은 구조내력상 주요 부분과 우수 침입을 방지하는 부분에 대해 인도로부터 10년간 하자담보책임을 지고(품확법 제94·95조), 그 자력 확보로 보험 가입 또는 공탁이 의무화된다(주택하자담보이행법). 이와 별도로 창호·설비·마감 등은 각사의 애프터서비스 기준(1·2·5년 등)과 정기점검으로 대응한다. 보증서와 점검 기록은 매각 시 자산가치에도 직결된다. 자세히 →
건설업 허가(일반·특정/지사·대신): 도급대금 500만 엔 이상(건축일식 공사는 1,500만 엔 이상 또는 목조주택 150㎡ 이상)의 공사를 수주하려면 건설업 허가가 필요(건설업법 제3조). 영업소가 한 도도부현 안이면 지사 허가, 복수면 대신 허가. 원도급으로 하도급 계약 총액 4,500만 엔 이상(건축일식 7,000만 엔 이상)을 내는 경우에는 더 엄격한 재산·기술 요건의 '특정건설업 허가'가 필요. 도와건설은 오사카부 지사 허가(특-7) 제163973호의 특정건설업자. 자세히 →
1급 건축사: 국토교통대신의 면허를 받아 규모·구조를 불문하고 모든 건축물의 설계·공사감리를 할 수 있는 자격(건축사법). RC조로 연면적 300㎡ 초과, 높이 13m 또는 처마높이 9m 초과 등의 건물은 1급 건축사가 아니면 설계·감리할 수 없다. 설계와 공사감리는 건축사의 독점 업무로, 시공회사가 설계시공 일괄로 수주하는 경우에도 소속 건축사가 설계·감리 책임자가 된다. 자세히 →

비용·견적

평당 단가(坪単価): 본체공사비를 연면적(평)으로 나눈 1평당 금액. 세별·본체공사비만을 가리키는 것이 통례로, 부대공사비·제경비·소비세는 포함하지 않는다. 당사 적산(오사카) 기준은 목조 70〜120만 엔, RC조 120〜190만 엔, S조 100〜160만 엔, SRC조 150〜230만 엔. 같은 구조라도 층수·지반·설비 밀도·마감 등급으로 폭이 생기므로, 비교는 '무엇이 포함된 평당 단가인지'를 맞춘 뒤 한다.
평(坪, 면적 단위): 일본에서 건축·부동산 면적 표시에 쓰는 단위. 1평=약 3.305785㎡(다다미 약 2장), 1㎡=약 0.3025평. 연면적 40평은 약 132㎡. 법령·도면은 모두 ㎡로 표기되지만 견적·광고·토지 거래에서는 평이 뿌리 깊게 쓰여, ㎡와 평의 환산 오차(단수 처리)로 평당 단가가 달라 보이는 일이 있다. 자세히 →
본체공사비: 건물 자체를 짓는 공사 비용으로 가설·기초·골조·지붕·외장·내장·창호·전기·급배수·공조환기 등을 포함. 총액의 70〜80%를 차지하며 평당 단가의 분모·분자가 되는 부분. 단, 회사에 따라 '본체'에 포함하는 범위(조명·커튼·에어컨·지반개량 처리)가 다르므로 견적 비교에서는 반드시 범위를 확인한다. 자세히 →
부대공사비(별도 공사): 건물 본체 이외에 필요한 공사 비용. 지반개량, 기존 건물 해체, 외구(문·담·주차장·식재), 급배수·가스·전기 인입, 조성·옹벽 등이 해당하며 총액의 15〜20%가 기준. 대지 조건으로 크게 변동하므로 평당 단가만으로 예산을 짜면 가장 놓치기 쉬운 부분. 토지 결정 전에 인입 상황·지반·해체 유무를 확인하면 정밀도가 올라간다. 자세히 →
제경비·예비비: 공사비 이외에 필요한 비용의 총칭. 설계감리료, 건축확인·검사 수수료, 등기 비용(표시·보존·저당권 설정), 부동산취득세, 화재보험·하자보험, 지진제·이웃 대응, 이사 등으로 총액의 7〜10%가 기준. 더불어 지반·물가·사양 변경에 대비한 예비비를 공사비의 5〜10% 확보하는 것이 실무적. 총액=본체+부대+제경비로 짜고, 평당 단가는 본체만이라는 점을 잊지 않는다. 자세히 →
설계감리료: 설계(기본·실시)와 공사감리에 대한 건축사의 보수. 국토교통성의 업무보수기준(고시)이 산정 기준으로 제시되며, 실무에서는 공사비에 대한 비율이나 인공(작업량)으로 정해진다. 설계사무소에 분리 발주하는 경우 공사비와 별도로 계약하고, 설계시공 일괄의 경우 견적 내역에 설계감리비로 포함되는 경우가 많다. 포함 방식이 다르므로 방식을 넘어 총액을 비교할 때는 반드시 내역을 맞춘다. 자세히 →
물가 슬라이드 조항: 계약 후 자재 가격·노무비가 크게 변동한 경우 도급대금을 재검토할 수 있는 계약 조항. 공공공사 표준도급계약약관에는 전체 슬라이드·단품 슬라이드·인플레 슬라이드가 정해져 있고, 민간 도급계약약관에도 같은 취지의 조항이 있다. 최근 강재·목재·에너지 가격 변동이 크므로, 견적 유효기간과 함께 어떤 조건에서 증감액이 발동하는지 계약 전에 확인한다. 자세히 →
추가·변경 공사: 계약 후 건축주의 요구 변경, 현장 조건(지중 장애물·지반·기존 건물의 예상 외), 법규 대응 등으로 생기는 공사 범위의 증감. 분쟁의 대부분은 구두 합의로 진행한 추가 공사의 정산에서 생기므로, 변경 내용·금액·공기 영향을 서면(변경 합의서·견적)으로 매번 확정한다. 예비비를 계상하고 설계 단계에서 사양을 세부까지 정해 두는 것이 최대의 예방책. 자세히 →

성능·인정

단열등성능등급·UA값: 주택의 단열 성능을 나타내는 등급(품확법·주택성능표시제도)으로, 2022년에 등급 5〜7이 신설되어 1〜7의 7단계. 외피평균열관류율 UA값(작을수록 고단열)으로 판정하며, 오사카(6지역)에서는 등급 4=0.87, 등급 5(ZEH 수준)=0.6, 등급 6=0.46, 등급 7=0.26W/㎡K. 2025년 4월부터 신축에 등급 4 상당이 의무이고, 주택론 공제·보조금에서는 등급 5 이상이 실질적 조건. 자세히 →
기밀성능(C값): 건물 틈새의 양을 나타내는 지표로 연면적 1㎡당 틈새 면적(㎠/㎡). 작을수록 고기밀로, 단열 성능을 실제 실온·에너지절약으로 연결하고 계획 환기를 기능하게 하는 데 중요. 현행 법규에 기준값은 없고 실측(기밀 측정)으로 확인한다. 고성능 주택에서는 1.0 이하, 0.5 이하를 목표로 하는 경우가 많다. RC조는 구조체 자체의 기밀성이 높아 개구부와 관통부 처리로 성능이 정해진다. 자세히 →
내진등급: 주택성능표시제도(품확법)에서 지진에 대한 구조 강도의 등급. 등급 1은 건축기준법 최저 기준(수백 년에 한 번의 지진에 붕괴하지 않음), 등급 2는 그 1.25배(장기우량주택 요건), 등급 3은 1.5배(소방서·경찰서 상당). 등급 3은 지진보험료 할인(50%)을 받을 수 있다. 중층 RC 빌딩은 주택성능표시가 아닌 구조계산(보유수평내력 등)으로 내진성을 담보한다. 자세히 →
ZEH(넷 제로 에너지 하우스): 고단열(단열등성능등급 5 이상·UA값 0.6 이하@6지역)과 고효율 설비로 1차 에너지 소비를 20% 이상 줄이고, 태양광 발전 등 창에너지로 연간 수지를 거의 제로로 하는 주택. 국가 보조금, 주택론 공제의 차입 상한, 플랫35 금리 우대 대상. 공동주택판은 ZEH-M, 사무소·호텔 등 비주택은 ZEB. 지붕 형상·방위·도심의 일사 조건이 성립 여부를 좌우한다. 자세히 →
장기우량주택: 열화 대책·내진성(등급 2 이상)·유지관리 용이성·에너지절약성(단열등급 5 이상·1차 에너지 등급 6)·거주 환경·유지보전 계획 등의 기준을 충족해 소관 행정청 인정을 받은 주택(장기우량주택 보급 촉진에 관한 법률). 주택론 공제 차입 상한 확대, 등록면허세·부동산취득세·고정자산세 경감, 보조금, 플랫35S 우대가 있다. 인정 신청은 착공 전에 한다. 자세히 →
주택성능표시제도(품확법): 주택의 품질 확보 촉진 등에 관한 법률에 따라 구조의 안정(내진등급)·화재 시 안전·열화 경감·유지관리·온열 환경(단열등급)·공기 환경·빛·소리·고령자 배려·방범의 10분야를 공통 등급으로 표시하고 등록 주택성능평가기관이 평가하는 제도. 설계 평가와 건설 평가의 2단계가 있으며, 평가서가 있으면 지진보험 할인·분쟁처리기관 이용·자산가치 설명에 쓸 수 있다. 자세히 →

토지·지가

지목·농지전용: 지목은 등기부상 토지의 용도 구분(택지·전·답·산림·잡종지 등). 전·답을 주택·점포 용지로 하려면 농지법 제4조(자기 전용) 또는 제5조(권리 이동을 동반한 전용)의 허가·신고가 필요하며, 시가화구역 안은 신고, 구역 밖은 허가제(불허가되는 농지 구분도 있음). 지목이 택지라도 현황이 다르거나, 반대로 현황 택지인데 지목이 농지인 경우가 있어 매입 전 등기와 현황을 모두 확인한다. 자세히 →
깃대형 대지(旗竿地, 자루형 대지): 도로에 접한 부분이 가늘고 긴 통로(깃대)이고 안쪽에 건물을 지을 넓은 부분(깃발)이 있는 형상의 대지. 정형지보다 저렴하지만 통로 폭은 접도 의무의 2m 이상이 필요하고, 지자체 조례로 통로 길이에 따른 폭(오사카시는 길이에 따라 2〜3m 이상)이 요구된다. 공사 차량 진입·자재 반입·중장비 작업에 제약이 있어 시공비가 오르기 쉽다. 채광·프라이버시 면에서는 설계로 살릴 여지도 있다. 자세히 →
건축조건부 토지: 매도인이 지정하는 건설회사와 일정 기간(통상 3개월) 내에 건축도급계약을 맺는 것을 조건으로 판매되는 토지. 토지 가격이 억제되는 대신 시공회사를 고를 수 없고, 평면·사양의 자유도나 견적의 경쟁성이 떨어진다. 기간 내 도급계약이 성립하지 않으면 토지 매매계약은 백지 해제(계약금 반환)가 원칙. 조건 해제(가격 상승) 협상이 가능한 경우도 있다. 자세히 →
사도 부담: 대지의 일부가 사도(위치지정도로나 2항 도로 등)로 제공되어 그 부분을 대지면적에 포함할 수 없거나 건축할 수 없는 상태. 광고의 토지 면적에 사도 부분이 포함된 경우가 있으므로 유효 대지면적으로 건폐율·용적률을 다시 계산한다. 사도의 소유 형태(공유 지분이냐 분필이냐), 통행·굴착 승낙, 유지관리비 부담을 매입 전에 확인한다. 자세히 →
경계확정측량: 인접지 소유자·도로 관리자의 입회와 승인 아래 대지의 경계점을 확정하고 경계표를 설치해 측량도(확정측량도)를 작성하는 것. 등기부 지적과 실측이 다른 일(늘어남·줄어듦)은 드물지 않으며, 건폐율·용적률·셋백·경계로부터의 이격은 모두 실측에 근거한다. 토지 매매에서는 매도인의 확정측량을 조건으로 하는 것이 안전하며, 비용은 수십만 엔 규모, 기간은 인접지 협력에 따라 1〜3개월. 자세히 →
절벽 조례(오사카부 건축기준법 시행조례): 높이 2m를 넘는 절벽의 위나 아래에 건물을 지을 경우 절벽 높이의 2배 이상 떨어뜨리거나 안전한 옹벽을 설치하거나 건물 측에서 안전을 확보하도록 요구하는 도도부현 조례(건축기준법 제19조·제40조에 근거). 오사카부·효고현 모두 규정이 있어 호쿠세쓰·한신 간 경사지 주택지에서는 설계와 비용에 큰 영향을 준다. 기존 옹벽이 있는 경우 그 적법성(검사필증 유무·구조) 확인이 필요. 자세히 →
매장문화재 포장지: 유적·유물이 지중에 존재한다고 알려진 토지. 오사카 시내(나니와궁 터·오사카성 아래 마을 등)와 나라에 널리 분포한다. 해당지에서 공사할 경우 착공 60일 전까지 문화재보호법 제93조의 신고가 필요하고, 교육위원회 판단으로 시굴조사, 나아가 본 발굴조사가 요구될 수 있다. 조사 기간으로 공정이 수 주〜수 개월 늦어지고 비용 부담이 생기는 경우도 있으므로 토지 선정 시 지자체의 포장지 지도로 확인한다. 자세히 →
해저드맵·액상화: 홍수·내수·고조·쓰나미·토사재해·액상화 등 위험도를 지자체가 나타낸 지도. 2020년부터 택지건물거래업법에 따라 수해 해저드맵 설명이 중요사항 설명에 의무화되었다. 액상화는 지하수위가 높고 느슨한 사질 지반이 지진으로 유동화하는 현상으로, 오사카에서는 만안·요도가와·야마토가와 연안 저지에서 위험이 높다. RC조는 건물 자체가 강해도 부동침하 영향을 받으므로 지반조사와 기초 형식으로 대책한다. 자세히 →
노선가·공시지가·실거래가: 공시지가는 국토교통성이 매년 1월 1일 기준으로 공표하는 표준지 가격으로 토지 거래의 지표. 노선가는 국세청이 도로별로 정하는 가격으로 상속세·증여세 평가에 쓰이며 공시지가의 약 80% 수준. 고정자산세 평가액은 약 70% 수준. 실거래가는 이들과 괴리되는 경우가 많고, 오사카 도심·인기 주택지에서는 공시지가를 웃돈다. 토지 예산은 실거래가로, 세금 시산은 노선가·평가액으로 한다. 자세히 →
고정자산세 평가액: 시정촌이 고정자산평가기준에 따라 3년마다 재검토하는 토지·건물의 평가액. 고정자산세·도시계획세·부동산취득세·등록면허세의 과세표준이 된다. 토지는 공시지가의 약 70%, 신축 건물은 재건축 가격의 50〜70% 정도가 기준으로, 매입 가격이나 공사비와 일치하지 않는다. 건물은 완성 후 지자체 가옥조사를 거쳐 정해지며, RC조는 목조보다 평가가 높고 경년 감가도 완만해 보유세는 상대적으로 높다. 자세히 →

투자·토지활용·세금

토지활용(土地活用): 유휴지·상속받은 토지·노후 건물의 대지에 임대 맨션·호텔·점포·사무소·임대병용주택 등을 지어 수익을 얻는 것. 무엇이 지어지는지는 용도지역·용적률·건폐율·전면도로로 정해지고, 무엇이 수익에 맞는지는 입지(역 거리·인바운드 동선)·허가·운영 체제로 정해진다. 건물을 지으면 토지의 고정자산세가 주택용지 특례로 내려가고, 대가건부지로 상속세 평가도 내려가므로 세제 효과도 판단 재료가 된다.
임대병용주택: 자택 부분과 임대 세대를 한 건물에 합친 주택. 자택 부분의 바닥면적이 50% 이상이면 건물 전체에 주택론을 쓸 수 있는 금융기관이 많고, 임대 수입으로 상환 부담을 줄일 수 있다. RC조·3〜5층으로 아래층을 임대, 위층을 자택으로 하는 계획이 오사카에서는 전형적. 차음·동선 분리·장래 상속이나 매각 시 처리(구분이냐 일괄이냐)를 설계 단계에서 정해 두는 것이 중요. 자세히 →
수익률(표면·실질·NOI): 투자액에 대한 연간 수익의 비율. 표면수익률은 연간 만실 상정 임대료÷총투자액, 실질수익률은 관리비·수선비·고정자산세·보험 등 운영비를 뺀 순수익(NOI)÷총투자액으로 표면보다 1〜2포인트 낮다. 신축은 총투자액에 토지·건물·제경비를 포함해 산출한다. 호텔은 객실 단가×가동률×객실 수로 매출을 내고 운영 위탁료를 빼서 수익을 시산한다. 자세히 →
감가상각·법정 내용연수: 건물 취득비를 구조별 법정 내용연수에 걸쳐 각 연도의 비용으로 배분하는 회계·세무 처리. 주택·점포용은 RC조 47년, 중량철골 34년, 경량철골 19〜27년, 목조 22년, 호텔(여관용)은 RC조 39년. 토지는 상각하지 않는다. 내용연수가 긴 RC조는 연간 상각비가 작고 짧은 목조는 크므로, 절세 효과와 융자 기간 양면에서 구조 선택에 영향을 준다. 중고는 경과 연수에 따른 간편법으로 잔존 연수를 계산한다. 자세히 →
부동산취득세: 토지·건물을 취득(매입·신축·증여 등)했을 때 한 번 부과되는 도도부현세. 표준세율 4%이나 주택과 토지는 3%(2027년 3월 31일까지 특례). 신축주택은 과세표준에서 1,200만 엔(인정 장기우량주택은 1,300만 엔)을 공제할 수 있고 주택용 토지에도 경감이 있어, 일반적인 주택에서는 세액이 0이 되는 경우도 많다. 사업용 빌딩·호텔은 4%로 경감이 없고, 취득 후 반년〜1년 뒤 납세 통지가 온다. 자세히 →
고정자산세·도시계획세: 매년 1월 1일 시점 소유자에게 부과되는 시정촌세. 고정자산세는 평가액×1.4%(표준세율), 도시계획세는 시가화구역 안에서 평가액×최고 0.3%. 주택용지는 200㎡까지의 부분이 평가액의 1/6(도시계획세는 1/3), 초과 부분이 1/3(2/3)로 경감되고, 신축주택의 건물은 3년간(3층 이상 내화건축물은 5년간) 세액이 1/2이 된다. 사업용 건물에는 주택용 경감이 없다. 자세히 →
등록면허세·인지세: 등록면허세는 부동산 등기에 붙는 국세로, 신축 건물의 소유권 보존등기는 평가액×0.4%(주택은 0.15%), 토지의 소유권 이전은 2%(2026년 3월 31일까지 1.5%), 저당권 설정은 채권액×0.4%(주택은 0.1%). 인지세는 공사도급계약서·매매계약서·금전소비대차계약서에 부과되며 계약 금액에 따라 수천〜수만 엔(도급·매매계약은 경감조치 있음). 전자계약에서는 인지가 불필요. 자세히 →
양도소득세: 부동산을 매각해 얻은 이익(매각 가격−취득비−양도 비용)에 부과되는 소득세·주민세. 소유 기간이 매각 연도 1월 1일 시점에 5년 이하면 단기 양도로 39.63%, 5년 초과면 장기 양도로 20.315%(부흥특별소득세 포함). 거주용 재산에는 3,000만 엔 특별공제, 10년 초과 소유에는 경감 세율이 있고 교체 특례도 선택할 수 있다. 사업용 건물은 감가상각 후 장부가액이 취득비가 되는 점에 주의. 자세히 →
주택론 공제(주택차입금등특별공제): 주택론으로 자택을 신축·취득한 경우 연말 대출 잔액의 0.7%를 최장 13년간(중고는 10년간) 소득세·주민세에서 공제하는 제도. 차입 한도액은 주택의 에너지절약 성능으로 다르며(인정 장기우량·저탄소주택, ZEH 수준, 에너지절약 기준 적합 순으로 높음), 2024년 이후 신축은 에너지절약 기준에 적합하지 않은 주택은 원칙 대상 외. 바닥면적 50㎡ 이상(일정 소득 이하는 40㎡ 이상), 합계소득 2,000만 엔 이하 등의 요건이 있다. 자세히 →
브리지론(つなぎ融資): 주문주택이나 토지 매입에서 주택론 실행(건물 완성·인도 시)보다 앞서 필요한 토지 대금·착수금·중도금을 일시적으로 대신 지급하는 단기 융자. 금리는 주택론보다 높고 기간 중에는 이자만 내며, 완성 시 실행되는 본 대출로 일괄 상환한다. 토지 선행 매입에서는 토지 대금 융자를 분할 실행할 수 있는 금융기관도 있으므로, 자금 계획에서는 지불 시기와 융자 실행 시점을 공정표에 겹쳐 확인한다. 자세히 →
상속세 평가(대가건부지·소규모택지 등의 특례): 상속세는 원칙적으로 토지는 노선가 방식(노선가×면적×보정률), 건물은 고정자산세 평가액으로 평가한다. 토지에 임대 건물을 지으면 '대가건부지'로 자용지 평가×(1−차지권 비율×차가권 비율 30%×임대 비율)로 내려가고, 건물도 대가로 30% 평가 감이 된다. 더불어 소규모택지 등의 특례로 거주용 330㎡·사업용 400㎡·임대용 200㎡까지 50〜80% 감액할 수 있는 경우가 있다. 토지활용의 세제 효과는 이 평가 감이 중심. 자세히 →
중개수수료·매입 시 제비용: 중개수수료는 택지건물거래업자에 대한 보수로, 상한은 매매가 400만 엔 초과 시 '가격×3%+6만 엔+소비세'(택건업법). 토지 매입 시 제비용은 여기에 등기 비용·부동산취득세·인지세·대출 사무수수료·보증료·화재보험·측량비 등이 더해져 토지 가격의 6〜9%가 기준. 건축비와 별도로 필요하므로 총예산=토지+제비용+본체+부대+제경비로 짠다. 자세히 →
중요사항 설명: 부동산 매매·임대 계약 전에 택지건물거래사가 물건과 거래 조건의 중요사항(등기·법령상 제한·도로·인프라·해저드맵·계약 해제 조건 등)을 서면을 교부해 설명하는 법정 절차(택지건물거래업법 제35조). 건축 예정지에서는 용도지역·건폐율·용적률·접도·사도 부담·매장문화재·절벽 조례 기재가 계획 성패에 직결되므로, 건축 측 담당자에게도 사전에 확인받는 것이 확실하다. 자세히 →