예산 초과의 주된 원인은 거의 정해져 있습니다. ①사양 변경 ②지반 개량 추가 ③물가 상승 반영 부족 ④부대·잔여 공사의 누락 ⑤제경비 과소 산정의 다섯 가지. 뒤집어 말하면 이 다섯에 선수를 치면 초과는 막을 수 있습니다. 계약 시 먼저 예비비 10〜15%를 확보해 두세요.
1. 초과는 "단골 다섯"에서 온다
| 사양 변경 | +10〜20% |
| 지반 개량 | +100〜400만 엔 |
| 물가 상승 | +5〜8% |
| 부대·잔여 공사 | +300〜900만 엔 |
| 제경비·세금 | +150〜300만 엔 |
2. 사양 변경(최대의 원흉)
"기왕이면 바닥도 천연석으로", "주방도 한 단계 위로". 이런 중도 추가로 +10〜20%가 되는 일은 드물지 않습니다. 막으려면 기본 설계 단계에서 쇼룸 순회를 끝내고, 실시 설계에 들어가면 사양을 동결하세요.
3. 지반 개량 추가
지반 조사 결과에 따라 +100〜400만 엔. 계약 전에 반드시 지반 조사를 실시하고, 개량비를 예산에 미리 반영해 두세요. 연약 지반이 확인되면 기초 공법째 재검토합니다.
4. 물가 상승 반영 부족
근래 건자재는 연 5〜10% 오르는 국면이 있었습니다. 계약부터 완공까지 1.5년이 걸리면 물가 상승분만으로 +5〜8%. 계약 시 "물가 변동 슬라이드 조항"을 명기해 두면 안심입니다.
5. 부대·잔여 공사의 누락
본체만 생각하면 다음을 잊기 쉽습니다:
- 커튼·블라인드(80〜200만 엔)
- 가구·가전(200〜500만 엔)
- 이사·수도광열 계약(10〜30만 엔)
- 외부 조경·식재(50〜300만 엔)
6. 제경비·세금의 과소 산정
등기 비용, 부동산 취득세, 고정자산세, 화재·지진 보험. 합계 150〜300만 엔. 시공비 견적에 포함되지 않는 경우가 많으므로 별도로 확보해 두세요.
7. 추가·변경을 관리하는 구조
초과의 대부분은 "정신 차려 보니 늘어 있던" 유형입니다. 그렇기에 한 가지 규칙을 지키세요: 변경은 반드시 서면(변경 견적)으로 하고, 귀하가 내용과 금액을 확인·승인한 뒤에만 착수합니다. 저희도 이 절차를 표준으로 삼아, 구두의 "겸사겸사"가 금액이 되기 전에 반드시 서면으로 보여드립니다.
8. 예비비의 설계
예비비는 "남는 것"이 아니라 "전제"입니다. 총예산의 10〜15%를 별도로 확보하고, 다 쓰지 않으면 마지막에 정산합니다. 지반을 읽기 어려운 땅이나 노후 건물 해체를 동반하는 계획은 15% 쪽으로 잡아 두면 안심입니다.
9. 초과를 막는 계약의 장치
| 슬라이드 조항 | 물가 변동의 처리를 사전에 약정 |
| 사양 동결일 | 실시 설계 후 변경은 유상임을 명시 |
| 예비비 10〜15% | 계약서에 명기 |
| 분리 발주의 조정 | 공종 간 책임 경계를 명확화 |
"예비비 10%를 반드시 확보한다"가 예산 관리의 철칙. "안 쓰면 다행"이 아니라 "쓴다는 전제"로 짭니다.