1. 용도지역과 용적률의 최대화
상업지역은 용적률 400〜1300%, 근린상업 200〜400%. 모서리 대지·도로 사선·천공률을 활용하면 서류상 용적률보다 큰 건물이 서기도 합니다. 건축사의 볼륨 체크로 ±20%의 차이가 납니다. 사업성은 이 초기 검토에서 거의 결정됩니다.
2. 구조 선정
- S조(철골): 5〜10층에 최적, 공기 짧음, 무주 대공간
- SRC조: 10〜20층, 강성 높음, 데드 스페이스 적음
- CFT조: 20층 초과, 기둥을 가늘게, 그레이드 A급용
3. 렌터블 비율의 최적화
렌터블 비율＝임대 가능 면적 ÷ 연면적. 표준 오피스 빌딩은 70〜80%. 코어(EV홀·계단·화장실)를 중앙에 집약해 임대 면적을 최대화합니다. 1%의 차이가 10년이면 수천만 엔의 수익 차가 됩니다.
4. 설비 표준
| 바닥 | OA 플로어(H100〜150mm) 표준 |
| 천장 | 시스템 천장, H2,700mm 이상 권장 |
| 공조 | 개별 공조 or 중앙＋존 제어 |
| 엘리베이터 | 1대/2,000〜3,000㎡(도쿄 기준) |
| 전기 | 30VA/㎡ 이상, 비상전원 72시간 이상 |
5. 규제와 부설 의무
주차장 부설 의무(부지 면적에 따라 1〜수십 대), 주륜장 부설 의무, 녹화 의무, 복지 설비, 비상계단. 이들이 건물 체적을 5〜10% 깎습니다. 계획 초기에 반영하지 않으면 나중에 유효 면적이 줄어듭니다.
6. 공기와 예산
- 5층: 15〜18개월 / 평당 120〜180만 엔
- 10층: 24〜30개월 / 평당 150〜220만 엔
- 20층: 30〜42개월 / 평당 200〜300만 엔
7. 임차인이 요구하는 성능
임대 단가를 좌우하는 것은 입지만이 아닙니다. 층고·무주 스팬·바닥 하중·전기 용량·통신 인프라가 입주 기업의 업종 선호를 결정합니다. IT·금융은 높은 전기 용량과 OA 바닥을, 전문·서비스업은 분할이 쉬운 기준층을 원합니다. 준공 후 바꾸기 어려운 성능일수록 설계 단계에서 여유를 두는 것이 철칙입니다.
8. 그레이드별 사양 비교
오피스는 "스탠더드"와 "그레이드 A(하이그레이드)"에서 요구 사양이 크게 다릅니다. 아래 표는 대표 지표의 기준입니다.
| 항목 | 스탠더드 | 그레이드 A |
|---|---|---|
| 층고 | 2,600〜2,700mm | 2,800mm 이상 |
| 무주 스팬 | 기둥 배치 있음 | 대스팬 무주 |
| 전기 용량 | 30〜50VA/㎡ | 60VA/㎡ 이상 |
| 비상전원 | 72시간 | 72시간＋BCP 대응 |
| 환경 인증 | 임의 | 취득 전제 설계 |
9. BCP와 에너지 절약·환경 인증
최근 사업 연속성(BCP)과 에너지 성능이 임차인 선정의 중요한 축이 되었습니다. 비상 발전·급수 확보·침수 대책에 더해 단열·고효율 공조·LED로 운영비를 낮추는 설계가 평가받습니다. 환경 인증 적합은 우량 임차인 유치와 임대료 유지에 직결됩니다. 초기 비용은 들지만 수익 부동산으로서의 경쟁력을 장기로 떠받칩니다.
오피스 빌딩은 "수익 부동산". 설계의 좋고 나쁨은 준공 후 임대 단가—㎡당 3,000〜10,000엔의 차이로 직결됩니다.