"건물은 경비로 떨 수 있다"는 말을 흔히 듣는데, 그 정체가 감가상각입니다. 구조를 이해하지 않고 쓰면 보유 중에는 득을 본 듯해도 매각 시 한꺼번에 과세되어 전체로는 손해인 일이 벌어집니다. 내용연수・절세효과・출구까지 하나의 선으로 이어 설계하는 것이 정도입니다.
1. 감가상각이란
건물은 시간이 지나며 가치가 줄어든다고 보고, 취득비를 내용연수에 걸쳐 나눠 매년 경비(감가상각비)로 계상하는 구조입니다. 토지는 감가하지 않아 대상에서 제외되고, 상각할 수 있는 것은 건물과 설비뿐입니다. 이것이 첫 번째 포인트로, 같은 1억 엔 물건이라도 "건물 8,000만・토지 2,000만"과 "건물 4,000만・토지 6,000만"은 매년 경비화할 수 있는 금액이 완전히 다릅니다. 매매계약에서 건물과 토지의 안분이 절세효과를 좌우하므로, 내역을 의식해 취득하는 것이 중요합니다. 현행 건물(2007년 4월 이후 취득)은 원칙적으로 "정액법"으로 매년 거의 같은 금액(취득비÷내용연수)을 계상합니다.
2. 구조별 법정 내용연수(주택용)
| 구조 | 법정 내용연수 |
|---|---|
| 목조 | 22년 |
| 경량철골(두께 3mm 이하) | 19년 |
| 경량철골(두께 3〜4mm) | 27년 |
| 중량철골(S조) | 34년 |
| 철근콘크리트(RC조) | 47년 |
연수가 짧을수록 1년당 상각비가 커서 단기 절세효과가 높습니다. 예컨대 건물 4,400만 엔이면 목조(22년)는 연 200만, RC조(47년)는 연 약 94만——목조는 "빠르고 두껍게", RC는 "길고 얇게" 경비화하는 그림입니다. 다만 중고를 사면 달라져서, 축년수가 법정 내용연수를 넘긴 물건은 "내용연수×20%", 일부 경과면 "(내용연수−경과연수)＋경과연수×20%"로 재계산되어 상각 기간이 크게 짧아집니다. 오래된 목조가 절세로 인기인 것은 이 이치 때문입니다.
3. 절세의 구조
감가상각비의 가장 큰 특징은 현금이 나가지 않는 경비라는 점입니다. 실제 지출은 취득 시 끝났는데도 장부상으로는 매년 경비가 서므로, 수중 현금을 줄이지 않고 과세소득만 압축할 수 있습니다. 이를 부동산소득이나 사업소득에서 차감하면 소득세・주민세가 내려갑니다. 효과가 큰 것은 "건물 가격이 크고, 게다가 다른 높은 소득이 있는 사람". 반대로 소득이 작은 사람이나 상각비가 적은 토지 중심 물건에서는 절세 이점이 거의 없습니다. 자신의 소득 수준과 물건의 건물 비율을 견주어 판단해야 합니다.
4. 법인 구입 vs 개인 구입
누구의 명의로 보유하느냐에 따라 세금의 작용 방식이 달라집니다. 개인은 누진과세(소득세 최고 45%＋주민세로 실질 약 55%)로, 소득이 높을수록 상각의 압축효과가 크지만, 부동산소득의 적자를 다른 소득과 통산하는 범위에 제한이 있습니다. 법인은 세율이 비교적 평탄하고, 적자(결손금) 이월 기간이 개인보다 길며, 임원 보수・보험 등 경비 계상의 자유도도 높습니다. 대략적으로 보유 규모가 크고 장기 보유・복수 물건을 본다면 법인화, 단발・소규모면 개인이라는 정리입니다. 설립・유지에도 비용이 드니, 규모와 보유 연수로 손익분기를 가늠하십시오.
5. 고소득자・해외 오너의 활용
급여나 사업으로 높은 소득이 있는 층은 감가상각으로 과세소득의 봉우리를 평준화할 수 있습니다. 비거주자(해외 오너)도 일본 국내 부동산의 소득은 일본에서 과세되며, 같은 방식으로 상각을 경비화할 수 있습니다. 다만 임대료는 먼저 20.42%가 원천징수된 뒤 확정신고로 정산되고, 본국의 외국세액공제와 조세조약 적용 관계도 얽히므로 일본과 본국 두 단으로 설계해야 합니다. 구조는 개인과 같아도 절차의 복잡함은 차원이 다르므로, 세리사의 관여가 사실상 전제입니다.
6. 출구(매각) 시의 주의점
여기가 가장 간과되는 함정입니다. 매각익(양도소득) 계산에 쓰는 취득비는 산 값 자체가 아니라 취득비에서 감가상각 누계를 뺀 "장부가(부카)"입니다. 즉 보유 중 상각으로 경비화한 만큼 장부가가 내려가고, 그만큼 매각익이 크게 계산되어 양도세가 늘어납니다. 감가상각은 "절세"라기보다 보유기의 세금을 매각 시로 미루는 과세 이연에 가깝습니다. 그래서 보유 기간 5년 초과로 장기양도(세율 우대)에 올리고, 처음부터 장부가와 예상 매각가를 시산해 두는 등, 입구에서 출구까지 그려 두는 것이 효과적입니다.
감가상각은 "마법의 절세"가 아니라 과세 이연과 소득 평준화의 수단입니다. 건물의 구조 선택(RC냐 목조냐)은 거주 쾌적성・내구성뿐 아니라 세무 전략에도 직결됩니다. 구체적 수치는 반드시 세리사에게 확인하십시오.