용도지역은 도시계획법에 따른 13종 지역구분으로 주거계 8·상업계 2·공업계 3으로 나뉩니다. 구분마다 건폐율·용적률 선택지, 가능한 용도, 높이 제한이 달라 '그 땅에 무엇을·얼마나 지을 수 있는가'를 좌우합니다. 건폐율·용적률은 건축기준법의 선택지이고 실제 지정값은 오사카시 도시계획으로 정해집니다. 공업지역은 주택 가능하지만 공업'전용'지역은 불가. 지정 용적률은 전면도로 폭으로 더 낮아질 수 있습니다.

용도지역이란? 용도지역은 도시계획법에 따라 토지를 13종으로 나누어 지을 수 있는 용도·규모(건폐율·용적률)·높이를 정하는 규칙입니다. 같은 오사카시 안이라도 용도지역이 다르면 '무엇을·얼마나' 지을 수 있는지가 크게 달라집니다.

용도지역이란 ― 13종 구분

용도지역은 도시계획법이 정하는 지역구분으로 현재 13종, 크게 주거계(8)·상업계(2)·공업계(3)로 나뉩니다. 구분마다 건폐율·용적률 선택지, 가능한 용도, 높이 제한(사선·일조, 저층의 절대높이)이 다릅니다.

13종 용도지역 일람

용도지역(일)계열주택건폐율%용적률%
第一種低層住居専用주거계◎30–6050–200
第二種低層住居専用주거계◎30–6050–200
田園住居주거계◎30–6050–200
第一種中高層住居専用주거계◎30–60100–500
第二種中高層住居専用주거계◎30–60100–500
第一種住居주거계◎50–80100–500
第二種住居주거계◎50–80100–500
準住居주거계◎50–80100–500
近隣商業상업계○60–80100–500
商業상업계○80200–1300
準工業공업계○50–80100–500
工業공업계△50–60100–400
工業専用공업계✕30–60100–400

※건폐율·용적률은 건축기준법이 정한 '선택지'이며 실제 지정값은 오사카시 도시계획으로 결정됩니다. 주택 기호는 기준(◎적합/○가능/△제한 있음/✕불가). 구분명은 일본어 그대로 — 공식 지도에 그렇게 표기됩니다.

용도지역으로 이만큼 달라진다

오사카에서 토지의 용도지역 조회

오사카시의 도시계획정보(지도)나 구청에서 주소로 용도지역·건폐율·용적률을 확인할 수 있습니다. 토지 구입·설계 전에 용도지역＋전면도로＋각종 제한을 합쳐 '실제 몇 ㎡ 지을 수 있는가'를 파악하는 것이 중요합니다. 토지 선택 포인트도 함께 보세요.

용도지역만으로는 정해지지 않는다 ― 실제 규모를 바꾸는 요소

지정 용적률·건폐율은 출발점이며, 실제 지을 수 있는 규모는 다음 요소로 더 달라집니다. 최종 규모는 토지 가능 규모 시뮬레이터로 무료 시산하세요.

요소내용(기준)
전면도로 용적률 제한전면도로 폭이 12m 미만이면 용적률은 「지정값」과 「폭(m)×0.4(주거계)／×0.6(기타)」 중 작은 값. 예: 주거계＋4m 도로 → 상한 160%
각지 완화특정행정청이 지정하는 각지 등은 건폐율 +10%
특정도로 완화전면도로 6〜12m이고 폭 15m 이상 도로에 70m 이내로 접속하면 용적률 제한이 완화
도로사선·일조 규제건물 높이·형태를 제한. 용적률이 남아도 높이 때문에 못 지을 수 있음

※모두 건축기준법의 대표 규칙 기준이며 실제 수치·적용은 대지에 따라 다릅니다 — 자치체·설계자에 확인하세요. 전면도로 계산은 용적률과 전면도로에서 자세히.

흔한 오해·주의점

흔한 오해올바른 이해
“지정 용적률을 그대로 쓴다”전면도로 폭으로 실제 상한이 내려갈 수 있음
“주거계면 뭐든 짓는다”저층주거전용은 규모·용도·높이 제한이 엄격
“공업지역은 못 산다”공업지역은 주택 가능; 불가한 건 공업'전용'지역
“용도지역은 안 바뀐다”도시계획 재검토로 재지정될 수 있음
용도지역은 '그 땅에 무엇을·얼마나 지을 수 있는가'의 출발점입니다. 당사는 용도지역·용적률·전면도로·각종 제한을 읽어낸 뒤 토지의 가능 규모와 개산을 무료로 진단합니다.

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출처 및 참고