1. 용도지역과 볼륨 가부
땅에서 '무엇을·얼마나' 지을 수 있는지는 먼저 용도지역으로 정해집니다. 건폐율·용적률·높이 제한·사선 제한을 읽어, 원하는 연면적과 층수가 실제로 들어가는지를 가장 먼저 검증합니다. 예컨대 제1종 저층주거전용지역은 높이와 용적 제한이 엄격해, 그리던 저택이 못 지어지기도 합니다. '살 수 있는가'가 아니라 '짓고 싶은 집이 지어지는가'——땅 찾기는 여기서 시작해야 합니다.
2. 접도 상황
건축기준법에서는 원칙적으로 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접할 것(접도 의무)이 건물을 짓는 전제입니다. 앞면이 사도·위치지정도로·43조 단서 도로인 경우, 재건축 가부와 지분·굴착 승낙을 반드시 확인합니다. 접도를 못 채우는 땅은 싸 보여도 '재건축 불가'의 위험을 안아 자산 가치와 출구를 크게 해칩니다.
3. 지반
지반의 강도는 건물의 안전과 보이지 않는 추가 비용을 좌우합니다. 연약 지반에서는 지반 개량이나 말뚝이 필요해 규모에 따라 수십만~수백만 엔의 지출이 생깁니다. 옛 지명(늪·논 등), 성토냐 절토냐, 인근 옹벽·담의 균열이 단서가 되지만, 끝내 본계약 전의 지반 조사로 판별하는 것이 확실합니다. 지반은 나중에 바꿀 수 없는 조건입니다.
4. 재해 지도
그 땅이 어떤 재해 위험을 안는지는 지자체의 재해 지도(해저드 맵)로 반드시 확인합니다. 주로 볼 위험은 다음과 같습니다.
| 종류 | 확인할 것 |
|---|---|
| 홍수·내수 | 예상 침수 깊이와 빈도 |
| 토사 재해 | 경계 구역·특별경계 구역 |
| 쓰나미·폭풍해일 | 연안부의 침수 예상 |
| 액상화 | 매립지·옛 하도의 위험도 |
위험이 있어도 설계로 대비할 수 있지만, 파악하지 않고 사는 것은 피해야 합니다.
5. 고저차·옹벽
도로나 인접지와의 고저차는 조성·옹벽·계단·주차장 비용에 직결됩니다. 기존 옹벽이 있으면 검사필증의 유무와 구조의 안전성을 확인합니다. 낡은 옹벽이나 위법한 2단 옹벽은 다시 만들게 되면 수백만 엔 규모의 추가가 될 수 있습니다. 고저차는 조망과 채광의 매력인 한편 조성비라는 현실을 동반하므로 양면으로 평가합니다.
6. 인접지 경계
훗날의 분쟁을 막는 요체는 경계의 명확함입니다. 경계표가 있는지, 확정 측량이 끝났는지를 확인합니다. 경계가 미확정인 채 사면 담·블록의 소유·월경을 두고 인접지와 다툼이 생길 수 있습니다. 담이 어느 쪽 소유인지를 포함해 매입 전에 경계를 확정해 두는 것이 안심하고 짓고 장래에 팔 때의 전제입니다.
7. 인프라 인입
상수도·하수도·가스·전기가 대지까지 인입되어 있는지, 구경과 용량이 충분한지를 확인합니다. 앞 도로 본관에서 거리가 있거나 사설관을 경유하는 경우 인입 공사에 수십만 엔 이상이 들 수 있습니다. 특히 오래된 분양지나 옛 시가지에서는 하수가 미정비(정화조)인 경우도 있어 운영비에도 영향을 줍니다. 인프라를 '당연히 있다'고 단정하지 않는 것이 중요합니다.
8. 월경물
인접지의 수목·처마·배관·블록담이 경계를 넘지 않았는지, 또 자기 대지 쪽에서의 월경이 없는지를 확인합니다. 월경이 있으면 장래의 재건축이나 매각 때 지장이 됩니다. 곧바로 시정할 수 없으면 '장래 철거한다'는 취지의 각서를 교환해 정리해 두는 것이 실무입니다. 작은 월경을 방치하면 후년에 큰 분쟁의 불씨가 됩니다.
9. 법령상의 제한
용도지역 외에도 땅에는 여러 규제가 겹칩니다. 방화·준방화 지역은 외벽·창의 사양과 비용을 좌우하고, 고도지구·풍치지구·경관조례·일영 규제·지구계획 등이 높이와 의장, 외구까지 묶기도 합니다. 이들은 한눈에 알 수 없고 관청 조사로 비로소 전모가 보입니다. 규제의 총합이 지을 수 있는 집의 윤곽을 정합니다.
10. 주변 환경
도면이나 수치에 나타나지 않는 삶의 질은 현지를 걸어 확인합니다. 일조·통풍·소음·냄새는 물론, 낮과 밤, 평일과 휴일로 표정이 달라지므로 시간대를 바꿔 발을 옮깁니다. 가까운 혐오 시설, 과거 침수 이력, 장래 개발 계획(높은 건물이 들어서지 않는지)도 확인하면 안심입니다. 땅은 '점'이 아니라 주위를 포함한 환경째 사는 것입니다.
11. 시세 감각
제시 가격이 타당한지는 주변의 거래 사례, 공시지가, 노선가와 견주어 판단합니다. 시세보다 극단적으로 싼 땅에는 재건축 불가·접도 불량·지반·심리적 하자 등 반드시 이유가 있습니다. 싸다고 달려들기 전에 '왜 싼가'를 밝히는 것이 결국 비싼 실수를 피하는 지름길입니다. 반대로 다소 비싸도 희소한 입지라면 합리적일 수 있습니다.
12. 중요사항설명서 대조
계약 직전에 이뤄지는 중요사항설명(중설)은 여기까지의 확인 사항을 최종 점검하는 자리입니다. 택지건물거래사로부터 법령 제한·인프라·사도 부담·기존 부적격·경계·재해 등의 설명을 받고 하나씩 이해했는지 확인합니다. 의문은 반드시 계약 전에 해소할 것. 서명·날인하면 나중의 철회는 어렵습니다. 중설이야말로 땅 고르기의 마지막 관문입니다.
좋은 땅이란 값이 싼 땅이 아니라 짓고 싶은 집을 안전하게, 오래 지을 수 있는 땅입니다. 열두 관점을 하나씩 현지에서 확인하는 수고야말로 집짓기 전체의 성패를 조용히 결정합니다.