사선제한이란｜도로·인접지·북측 3종과 구배, 천공률에 의한 완화【건축기준법】

사선제한이란? 도로·인접지의 일조와 통풍을 지키기 위해 건물을 "비스듬한 면" 안쪽에 넣도록 하는 규칙입니다. 도로·인접지·북측 3종이 있고 구배는 법정(주거계 1.25/기타 1.5); 천공률을 충족하면 적용 제외도 가능합니다(건축기준법 56조).

3가지 사선제한

여러 개가 동시에 걸리면 전부 충족해야 하며, 어느 것이 효력을 갖는지는 용도지역에 따라 다릅니다.

건물의 형태는 이렇게 정해진다(계산 예·목표)

예: 전면도로 6m·주거계(구배 1.25). 도로사선은 도로 반대측에서 올라가므로, 건물을 도로 경계에서 2m 후퇴시키면 그 위치의 높이 상한은 (6m+2m)×1.25=약 10m. 최상층이 비스듬히 깎이거나 셋백되는 흔한 형태는 이 사선 때문입니다.

• 셋백 완화 — 건물을 후퇴시킨 만큼 도로사선의 기점도 반대측으로 후퇴한 것으로 보아 더 높이 지을 수 있습니다.
• 지붕 형태 — 북측사선이 걸리는 저층 지역에서는 북쪽으로 낮아지는 외쪽지붕·경사지붕이 정석입니다.

천공률이라는 "다른 길"

천공률(법56조의7)은 사선제한을 지킨 경우와 동등 이상의 하늘 가시성(채광·통풍)을 계산으로 증명하면 사선제한을 적용 제외할 수 있는 제도입니다. 협소지·부정형지에서 "사선대로면 못 짓는" 경우의 돌파구지만, 계산·심사가 전문적이므로 설계자와의 검토가 전제입니다.

오사카 실무 포인트

• 오사카시 등 많은 지자체에는 고도지구 등 독자 제한이 있어 사선제한과 별도로 적용됩니다. 반드시 도시계획정보(오사카시 "맵내비 오사카")를 확인하세요.
• 협소지·밀집지가 많은 오사카에서는 사선·건폐율·용적률을 동시에 풀어야 건물 볼륨이 나옵니다(건축 가능 규모 시뮬레이터).
• 3층+옥상 활용을 노리는 도시형 주택은 사선 깎임을 전제로 한 단면 계획이 설계 역량의 승부처입니다.

흔한 오해

사선제한은 "지을 수 있는 높이와 형태"를 정하는, 토지 선택 단계에서 가장 먼저 봐야 할 제한 중 하나입니다. 당사는 오사카에서 사선·건폐율·용적률을 읽어낸 가건 볼륨과 개산을 무료로 진단합니다. 개별 적용은 지자체·건축사에게 확인하세요.