建蔽率=建築面積(俯視面積)÷用地面積。上限按用途地域從法定選單中指定,範圍30〜80%(低層住居系30〜60%、住居系50〜80%、商業80%等)。放寬:①指定角地+10% ②防火地域內耐火建築+10%(2019年修訂後準防火×準耐火也適用)③指定80%地域×防火地域×耐火建築則不受限(實質100%)。用地120㎡×60%,建築面積上限72㎡。與容積率(延床比例)一起決定「能建多大」。指定值務必查各自治體的都市計畫資訊。
建蔽率是什麼?是建築面積(從正上方看的面積)佔用地面積的比例。上限按用途地域指定為30〜80%,角地、防火地域內的耐火建築+10%,商業系甚至有實質100%的情形(建築基準法53條)。
建蔽率和容積率的差異
建蔽率管建築的「鋪開」(佔地),容積率管各層加總的「延床面積」。同一塊地,可能建蔽率還有餘裕、容積率先到頂(或相反)——兩者一起決定「能建多大」。
各用途地域的上限(法定選單)
建築基準法53條給每種用途地域定了可選值選單,實際指定由自治體的都市計畫決定。
| 用途地域 | 可指定值(%) |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居專用／田園住居 | 30・40・50・60 |
| 第一種・第二種中高層住居專用 | 30・40・50・60 |
| 第一種・第二種住居／準住居 | 50・60・80 |
| 近鄰商業 | 60・80 |
| 商業 | 80 |
| 準工業 | 50・60・80 |
| 工業 | 50・60 |
| 工業專用 | 30・40・50・60 |
自己地塊的指定值,可連同用途地域在自治體的都市計畫資訊(大阪市為「マップナビおおさか」)查詢。
+10%(或更多)的放寬情形
- 角地放寬——特定行政廳指定的角地+10%。
- 防火地域×耐火建築——+10%(2019年修訂後,準防火地域×準耐火建築等也適用)。
- 實質100%——指定80%的地域內、防火地域中建耐火建築,建蔽率限制不適用。大阪市中心商業區大樓能貼滿地塊,就是這個原因。
角地+防火兩項同時滿足可疊加放寬(如60%→80%)。
計算例(參考)
用地120㎡・指定60%:建築面積上限 120㎡×60%=72㎡;角地放寬到70%則84㎡。其餘留作庭院・停車・通道等空地。可用土地可建規模試算工具連同容積率・斜線一起試算。
大阪的實務要點
- 大阪密集市區多,防火・準防火地域指定範圍廣,做成耐火建築(常為RC)爭取建蔽率放寬是常規打法(大阪的RC建築)。
- 建蔽率嚴格的低層住居系,要連同斜線限制・外牆後退一起定布局。
- 屋簷・雨棚・陽台怎麼算建築面積規則較細,具體地塊請諮詢建築師。
常見誤解
| 常見誤解 | 正確理解 |
|---|---|
| 「建蔽率用滿總是賺」 | 布局要綜合採光・通風・停車・外構來定 |
| 「上限全國統一」 | 由自治體從法定選單中以都市計畫指定 |
| 「停車場不算用地面積」 | 算(有頂車庫還可能計入建築面積) |
| 「守住容積率就行」 | 建蔽率・斜線・高度須同時滿足 |
建蔽率與容積率・斜線限制一起,決定「這塊地能建什麼」。我們在大阪免費診斷:指定值確認、布局方案到概算。指定值與放寬的適用,請務必向自治體與建築師確認。
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