نسبة التغطية = البصمة (من الأعلى) ÷ مساحة الأرض. تُعيَّن الحدود لكل منطقة من قائمة قانونية 30–80% (سكني منخفض 30–60%، سكني 50–80%، تجاري 80%). العلاوات: +10% لأرض زاوية معيَّنة؛ +10% لمبنى مقاوم للحريق في منطقة حريق (وسّعها إصلاح 2019 لمناطق شبه الحريق)؛ وفي مناطق 80% داخل منطقة حريق بمبنى مقاوم يُلغى السقف (عملياً 100%). أرض 120م² عند 60% تسمح ببصمة 72م². مع نسبة البناء يتحدّد حجمك القابل للبناء — تحقّق دائماً من القيمة المعيَّنة لدى البلدية.

ما نسبة تغطية المبنى؟ حصة الأرض التي يجوز أن تشغلها بصمة المبنى (من الأعلى). الحدود 30–80% حسب المنطقة، مع +10% لأراضي الزاوية والمباني المقاومة للحريق في مناطق الحريق — وقد تبلغ 100% عملياً في بعض الحالات التجارية (م53).

نسبة التغطية مقابل نسبة البناء

التغطية تحكم انبساط المبنى (البصمة)؛ ونسبة البناء تحكم إجمالي مساحة الطوابق. قد يقيّدك أحدهما قبل الآخر — الاثنان معاً يحدّدان حجمك القابل للبناء.

الحدود حسب المنطقة (القائمة القانونية)

تضع المادة 53 قائمة لكل منطقة؛ والقيمة الفعلية تعيّنها خطة المدينة البلدية.

المنطقة التنظيميةقيم القائمة (%)
سكني منخفض I/II / ريفي30·40·50·60
سكني متوسط-عالٍ I/II30·40·50·60
سكني I/II / شبه سكني50·60·80
تجاري الجوار60·80
تجاري80
شبه صناعي50·60·80
صناعي50·60
صناعي خالص30·40·50·60

تحقّق من قيمة أرضك مع تنظيمها على خريطة التخطيط البلدية (أوساكا: Map Navi Osaka).

متى تحصل على +10% (أو أكثر)

سلّم علاوات التغطية: 60% + زاوية 10% + حريق/مقاوم 10% حتى 80%؛ ومنطقة 80% قد تُعفى كلياً.
كيف تتراكم علاوات التغطية

علاوتا الزاوية والحريق تتراكمان (مثلاً 60% ← 80%).

مثال محسوب (استرشادي)

مثال التغطية: أرض 120م² عند 60% تسمح ببصمة 72م² (و84م² مع علاوة 70%)؛ والباقي فضاء.
مثال: 120م² عند 60%

أرض 120م² عند 60%: سقف البصمة 120×60% = 72م²؛ ومع علاوة الزاوية عند 70%: 84م². الباقي فضاء — حديقة وموقف وممر. جرّبها مع نسبة البناء والخطوط المائلة في محاكي حجم البناء.

ملاحظات عملية لأوساكا

مفاهيم خاطئة شائعة

مفهوم خاطئالصواب
«أقصى تغطية أفضل دائماً»الموضع يوازن الضوء والتهوية والموقف والتنسيق
«الحدود موحّدة وطنياً»تعيّنها البلدية من القائمة القانونية
«الموقف ليس من مساحة الأرض»بل منها (والمرآب المسقوف قد يُحسب بصمة)
«يكفي استيفاء نسبة البناء»التغطية والخطوط المائلة والارتفاع كلها معاً
التغطية ونسبة البناء والخطوط المائلة معاً تقرّر ما تستوعبه أرضك. نفحص التعيينات والموضع والتكلفة التقريبية مجاناً في أوساكا — وتحقّق دائماً من القيم والعلاوات لدى البلدية ومهندس معماري.

نتحقق مجاناً من المساحة التي يمكن بناؤها على الأرض.

استشر حول إمكانية البناء

المصادر والمراجع