用途地域是依據都市計畫法的13種地域區分,分住居系8・商業系2・工業系3。各區分的建蔽率・容積率選項、可建用途、高度限制都不同,共同決定「這塊地能建什麼、能建多大」。建蔽率・容積率是建築基準法給的選項,實際指定值由大阪市的都市計畫確定。工業地域可住,但工業專用地域不可住。指定容積率還會因前面道路寬度進一步下降。
用途地域是什麼？用途地域依據都市計畫法,把土地分為13種,規定可建的用途・規模(建蔽率・容積率)・高度。即使同在大阪市內,用途地域不同,「能建什麼、能建多大」就大不相同。
用途地域是什麼 ― 13種區分
用途地域是都市計畫法規定的地域區分,現行13種,大致分為住居系(8)・商業系(2)・工業系(3)。各區分的建蔽率・容積率選項、可建用途、高度限制(斜線、日影、低層的絕對高度)各不相同。
13種用途地域 一覽
| 用途地域(日) | 類別 | 住宅 | 建蔽率% | 容積率% |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 50–200 |
| 第二種低層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 50–200 |
| 田園住居 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 50–200 |
| 第一種中高層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 100–500 |
| 第二種中高層住居専用 | 住居系 | ◎ | 30–60 | 100–500 |
| 第一種住居 | 住居系 | ◎ | 50–80 | 100–500 |
| 第二種住居 | 住居系 | ◎ | 50–80 | 100–500 |
| 準住居 | 住居系 | ◎ | 50–80 | 100–500 |
| 近隣商業 | 商業系 | ○ | 60–80 | 100–500 |
| 商業 | 商業系 | ○ | 80 | 200–1300 |
| 準工業 | 工業系 | ○ | 50–80 | 100–500 |
| 工業 | 工業系 | △ | 50–60 | 100–400 |
| 工業専用 | 工業系 | ✕ | 30–60 | 100–400 |
※建蔽率・容積率是建築基準法給的「選項」,實際指定值由大阪市的都市計畫決定。住宅符號為目安(◎宜居/○可建/△可但有用途限制/✕不可)。區分名保留日文——這就是官方地圖上的寫法。
用途地域會改變這些
- 能建多大——建蔽率・容積率上限會變,並且還疊加前面道路寬度的容積率限制。實際可建規模可用土地可建規模模擬器試算。
- 能建什麼用途——低層住居專用以住宅為主,商業是店舖・事務所,工業專用不可建住宅。
- 高度・採光——低層住居專用有10/12m絕對高度,以及各種斜線限制・日影規制。
在大阪市查詢土地的用途地域
透過大阪市的都市計畫資訊(地圖)或區役所,可按地址查到用途地域・建蔽率・容積率。買地或設計前,把用途地域＋前面道路＋各種限制合起來,弄清「實際能建多少㎡」最關鍵。也請參閱選地要點。
光看用途地域還不夠 ― 改變你實際規模的因素
指定容積率・建蔽率只是起點,實際能建多大還會被以下因素改變。最終可建規模可用土地可建規模模擬器免費試算。
| 因素 | 內容（目安） |
|---|---|
| 前面道路的容積率限制 | 前面道路寬度不足12m時,容積率取「指定值」與「寬度(m)×0.4(住居系)／×0.6(其它)」中較小者。例:住居系・前面道路4m→上限160% |
| 角地緩和 | 特定行政廳指定的角地等,建蔽率+10% |
| 特定道路緩和 | 前面道路6〜12m,且在70m內接入寬度15m以上的道路時,容積率限制放寬 |
| 道路斜線・日影規制 | 限制建物高度・形狀。即便容積率有餘,也可能因高度建不上去 |
※以上為建築基準法主要規則的目安,實際數值與適用因地塊而異,請向自治體・設計者確認。前面道路的算法詳見容積率與前面道路。
常見誤解・注意點
| 常見誤解 | 正確理解 |
|---|---|
| 「指定容積率可以照用」 | 會因前面道路寬度,實際上限被下調 |
| 「住居系什麼都能建」 | 低層住居專用在規模・用途・高度上限制嚴格 |
| 「工業地域不能住」 | 工業地域可住;不可住的是工業「專用」地域 |
| 「用途地域不會變」 | 都市計畫複審時可能被重新指定 |
用途地域是「這塊地能建什麼、能建多大」的起點。本公司在讀懂用途地域・容積率・前面道路・各種限制後,免費為你診斷土地可建規模與概算。
免費診斷:這塊地能建多少㎡。
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