個人持有無設立成本、較簡單：所得按所得稅（累進5〜45%）＋住民稅，賣出按轉讓所得稅（長期約20.315%）。法人持有有設立與維持成本（設立費用、即使虧損也要交的法人住民稅均等割），但可用法人稅（中小企業所得800萬日圓以下軟減15%、超過23.2%；含地方稅的實效稅率約30%出頭為目安）、更寬的經費・董事報酬、虧損結轉10年、以股份承繼，且可作為經營管理簽證的「器」。最優解取決於規模・所得・目的。稅額請向稅理士・國稅廳確認。
個人持有還是法人持有？在日本持有收益不動產（收租物業）主要有兩種形式——個人持有與法人（公司）持有。稅率、經費、虧損結轉、承繼，以及與經營管理簽證的契合度都會改變，應按規模與目的選擇。
個人持有 vs 法人持有 ― 差在哪？
| 項目 | 個人持有 | 法人持有（合同・株式會社） |
|---|---|---|
| 所得課稅 | 所得稅（累進5〜45%）＋住民稅 | 法人稅（中小企業所得800萬日圓以下軟減15%・超過23.2%／含地方稅實效稅率約30%出頭為目安） |
| 賣出獲利 | 轉讓所得稅（長期約20.315%） | 作為法人所得課法人稅 |
| 設立・維持成本 | 不需要 | 設立費用（合同會社約6萬日圓〜／株式會社約15萬日圓〜）＋法人住民稅均等割（虧損也要年約7萬日圓〜） |
| 經費範圍 | 有限 | 董事報酬等更寬的經費 |
| 虧損結轉 | 最多3年（藍色申報） | 最多10年（欠損金） |
| 承繼・繼承 | 繼承不動產本身（繼承稅） | 繼承・贈與股份（分割・評價較易） |
| 經營管理簽證 | 無法直接取得 | 公司為前提＝可作為簽證的器 |
※稅率・扣除・成本為目安，會因修訂與個別情況而變。最終稅額與利弊請向稅理士・國稅廳確認。
適合個人持有的情形
- 自宅，或小規模1〜數戶的租住合一，所得不大。
- 想避免設立・申報的手續與成本。
- 近期沒有賣出・取得簽證的計劃。
適合法人持有的情形
- 把租賃・住宿作為一定規模的事業運營，所得較大。
- 想用董事報酬・經費・虧損結轉（10年）平準課稅。
- 想以股份形式向家人承繼。
- 想取得經營管理簽證——以設立公司為前提，與法人持有高度契合。
想取得經營管理簽證就用法人
經營管理簽證（在留資格「經營・管理」）面向設立公司並經營・管理事業的人。因此把簽證納入視野的海外業主，自然以法人持有・運營收益不動產。但「買了樓就能拿簽證」是誤解——詳見經營管理簽證與不動產。
海外業主的實務
- 法人設立・事務所——設立合同會社／株式會社，確保獨立事務所。
- 納稅管理人——非居住者須向稅務署申報代理納稅手續的納稅管理人。
- 專家協作——稅理士（稅務・出口策略）・司法書士（登記）・行政書士（簽證）。
- 遠端建造——不必來日的遠端施工管理。
東和建設的角色與常見誤解
持有形態・稅務・簽證屬稅理士・行政書士領域。本公司作為建築公司，承擔作為器的收益不動產（租賃・飯店等）的設計・施工，並與可信賴的專家協作推進專案。
| 常見誤解 | 正確理解・對策 |
|---|---|
| 「法人化一定划算」 | 有設立・維持成本與均等割，取決於規模・所得 |
| 「個人也能拿簽證」 | 經營管理簽證以設立公司為前提，個人持有不行 |
| 「法人稅一律又便宜」 | 中小軟減與實效稅率隨所得變動，需試算 |
| 「以後可輕鬆轉法人」 | 個人→法人移轉會產生登記・轉讓等成本 |
| 「建築公司連簽證一起辦」 | 建造由本公司，簽證・稅務由行政書士・稅理士分擔 |
個人還是法人沒有唯一答案，取決於規模・所得・出口（賣出）・承繼與是否要簽證。本文為一般性資訊。最優持有形態與稅額請向稅理士・行政書士諮詢。作為器的建物之規劃與概算歡迎免費諮詢。
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