个人持有无设立成本、较简单：所得按所得税（累进5〜45%）＋住民税，卖出按转让所得税（长期约20.315%）。法人持有有设立与维持成本（设立费用、即使亏损也要交的法人住民税均等割），但可用法人税（中小企业所得800万日元以下软减15%、超过23.2%；含地方税的实效税率约30%出头为目安）、更宽的经费・董事报酬、亏损结转10年、以股份承継，且可作为经营管理签证的「器」。最优解取决于规模・所得・目的。税额请向税理士・国税厅确认。
个人持有还是法人持有？在日本持有收益不动产主要有两种形式——个人持有与法人（公司）持有。税率、经费、亏损结转、承継，以及与经营管理签证的契合度都会改变，应按规模与目的选择。
个人持有 vs 法人持有 ― 差在哪？
| 项目 | 个人持有 | 法人持有（合同・株式会社） |
|---|---|---|
| 所得课税 | 所得税（累进5〜45%）＋住民税 | 法人税（中小企业所得800万日元以下软减15%・超过23.2%／含地方税实效税率约30%出头为目安） |
| 卖出获利 | 转让所得税（长期约20.315%） | 作为法人所得课法人税 |
| 设立・维持成本 | 不需要 | 设立费用（合同会社约6万日元〜／株式会社约15万日元〜）＋法人住民税均等割（亏损也要年约7万日元〜） |
| 经费范围 | 有限 | 董事报酬等更宽的经费 |
| 亏损结转 | 最多3年（蓝色申报） | 最多10年（欠损金） |
| 承継・继承 | 继承不动产本身（继承税） | 继承・赠与股份（分割・评价较易） |
| 经营管理签证 | 无法直接取得 | 公司为前提＝可作为签证的器 |
※税率・扣除・成本为目安，会因修订与个别情况而变。最终税额与利弊请向税理士・国税厅确认。
适合个人持有的情形
- 自宅，或小规模1〜数户的租住合一，所得不大。
- 想避免设立・申报的手续与成本。
- 近期没有卖出・取得签证的计划。
适合法人持有的情形
- 把租赁・住宿作为一定规模的事业运营，所得较大。
- 想用董事报酬・经费・亏损结转（10年）平准课税。
- 想以股份形式向家人承継。
- 想取得经营管理签证——以设立公司为前提，与法人持有高度契合。
想取得经营管理签证就用法人
经营管理签证（在留资格「经营・管理」）面向设立公司并经营・管理事业的人。因此把签证纳入视野的海外业主，自然以法人持有・运营收益不动产。但「买了房就能拿签证」是误解——详见经营管理签证与不动产。
海外业主的实务
- 法人设立・事务所——设立合同会社／株式会社，确保独立事务所。
- 纳税管理人——非居住者须向税务署申报代理纳税手续的纳税管理人。
- 专家协作——税理士（税务・出口策略）・司法书士（登记）・行政书士（签证）。
- 远程建造——不必来日的远程施工管理。
东和建设的角色与常见误解
持有形态・税务・签证属税理士・行政书士领域。本公司作为建筑公司，承担作为器的收益不动产（租赁・酒店等）的设计・施工，并与可信赖的专家协作推进项目。
| 常见误解 | 正确理解・对策 |
|---|---|
| 「法人化一定划算」 | 有设立・维持成本与均等割，取决于规模・所得 |
| 「个人也能拿签证」 | 经营管理签证以设立公司为前提，个人持有不行 |
| 「法人税一律又便宜」 | 中小软减与实效税率随所得变动，需试算 |
| 「以后可轻松转法人」 | 个人→法人移转会产生登记・转让等成本 |
| 「建筑公司连签证一起办」 | 建造由本公司，签证・税务由行政书士・税理士分担 |
个人还是法人没有唯一答案，取决于规模・所得・出口（卖出）・承継与是否要签证。本文为一般性信息。最优持有形态与税额请向税理士・行政书士咨询。作为器的建物之规划与概算欢迎免费咨询。
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