在日本賣樓・賣物業或傳給子女要交多少稅？非居住者・外國業主的轉讓與遺產（繼承）

在日本賣樓（賣物業）或傳給子女，要交多少稅？賣出獲利要交轉讓所得稅（持有5年以上的長期約20.315%、5年以下的短期約39.63%），傳給子女・家人時要交繼承稅（即香港說的遺產稅）・贈與稅。日本所在的不動產，即使業主・繼承人住海外，也是日本的課稅對象。

① 賣出時 ― 轉讓所得稅

賣物業產生利益（轉讓所得＝賣出價−取得費−轉讓費用）時，按持有期間適用不同稅率。

※住民稅只對當年1月1日在日本有住所的人課徵，因此非居住者不課住民稅分，目安為所得稅＋復興特別所得稅（長期約15.315%／短期約30.63%）。特例（自住財產特別扣除等）能否適用因情況而異，最終判斷請向稅理士・國稅廳確認。

② 非居住者賣出時的源泉徵收 10.21%

賣主為非居住者時，原則上由買主從賣出代金中源泉徵收10.21%並代為繳納，餘額支付給賣主。這相當於預繳，賣主之後透過確定申報精算。例外：買主為個人、用作本人或親屬自住，且代金在1億日圓以下時，無需源泉徵收。

③ 持有期間的稅金

持有期間，每年1月1日時點的所有者要繳固定資產稅・都市計畫稅。折舊・耐用年數的思路見建築物折舊與節稅，購買時的稅金見外國人的不動產稅金。

④ 傳給子女・家人時 ― 繼承稅（遺產稅）・贈與稅

位於日本國內的不動產，即使業主或繼承人住海外，也屬日本繼承稅對象（對日本所在財產課稅）。繼承稅有基礎扣除，超過扣除額的部分才課稅。

• 繼承稅基礎扣除＝3,000萬日圓 ＋ 600萬日圓 × 法定繼承人數。
• 生前贈與要交贈與稅。曆年課稅每年有110萬日圓基礎扣除；較大額的移轉還有「繼承時精算課稅」可選。

不動產的評價（土地以路線價等、建物以固定資產稅評價額為目安）以及扣除・特例的適用都很專業。包含繼承人住海外時的手續與所需文件，建議向稅理士諮詢。

⑤ 海外業主該提前辦好的實務

• 選任並申報納稅管理人——非居住者須指定代理稅務手續的納稅管理人，並向稅務署申報。
• 賣出次年確定申報——轉讓所得在賣出次年透過確定申報精算（源泉徵收分也在此清算）。
• 保管取得費憑證——取得費不明時按概算取得費（賣出價的5%）計算，稅負更重。務必保管購買合同・建築費記錄。
• 專家協作——與稅理士（稅務）・司法書士（登記）協作，並用遠端施工管理不必來日推進。
• 國際匯款——賣出代金的匯出・收取見海外業主對應。

東和建設的角色與常見誤解

稅務屬專家領域。本公司作為建築公司，協助製作將來賣出・繼承時有用的資料——作為取得費依據的建築費記錄、圖紙・規格書的保管。稅額本身請向稅理士・國稅廳確認。

日本的不動產（物業）不是「人在海外就不課稅」的資產。把出口（賣出）和傳承（繼承）一併考慮，從建築階段就留好取得費記錄，會很有用。本文為一般性資訊，稅率與制度會修訂，個案稅額與手續請務必向稅理士・會計士・國稅廳確認。建物的規劃與概算歡迎免費諮詢。