選地要確認什麼?12項現場核對:用途地域・接道・地基・災害風險圖・高低差/擋土牆・鄰地邊界・水電引入・越界物・法規限制・周邊環境・行情・重要事項說明。專業人士陪同看地參考約每天5〜8萬日圓。
本文所屬指南:在大阪自地自建
1. 用途地域與體量可否
一塊地能「建什麼、建多少」，首先由用途地域決定。解讀建蔽率、容積率、高度限制與斜線限制，最先驗證所期望的建築面積與層數是否真能落地。例如第一種低層住居專用地域，高度與容積限制甚嚴，構想中的豪宅未必建得起來。不是「買不買得起」，而是「想建的家建不建得成」——覓地應自此始。
各用途地域的建蔽率・容積率詳情,見什麼是建蔽率、建築規制彙總。
2. 接道狀況
依《建築基準法》，原則上須臨寬度4m以上之道路、接道2m以上（接道義務），方可建屋。若前面為私道、位置指定道路或43條但書道路，務必確認可否再建及持分、掘削承諾。不滿足接道之地，縱看似便宜，亦懷「不可再建」之險，大損資產價值與日後的轉手。
3. 地盤
地盤之強弱，左右建物之安全與看不見的追加成本。軟弱地盤須地盤改良或打樁，視規模而生數十萬至數百萬日圓之支出。舊地名（沼、田等）、屬盛土或切土、鄰近擁壁與圍牆之裂痕皆可為線索，然終以本契約前之地盤調查研判為確。地盤乃事後無法更改之條件。
地盤改良的工法與費用,詳見地盤改良的費用與工法。
4. 災害地圖
該地懷有何種災害風險，須以自治體之災害地圖（hazard map）務必確認。主要應看者如下。
| 種類 | 確認事項 |
|---|---|
| 洪水・內澇 | 預想淹水深度與頻度 |
| 土砂災害 | 警戒區域・特別警戒區域 |
| 海嘯・風暴潮 | 沿岸之淹水預想 |
| 液化 | 填海地・舊河道之危險度 |
縱有風險亦可以設計應對，然不知其然便購入，則應避免。
5. 高低差・擁壁
與道路或鄰地之高低差，直接關乎造地、擁壁、階梯、停車場之費用。若有既存擁壁，須確認檢查済證之有無與結構之安全。陳舊擁壁或違法之二段擁壁，若須重做，恐成數百萬日圓規模之追加。高低差既可為眺望與採光之魅力，亦伴造地費之現實，故須兩面評估。
6. 鄰地境界
防患於後之要，在境界之明確。須確認有無界標、確定測量是否完成。若境界未定即購入，恐就圍牆、砌塊之所有與越境與鄰地相爭。連同圍牆歸誰所有在內，購入前先確定境界，乃安心建造、將來出售之前提。
7. 基礎設施引入
須確認上水、下水、燃氣、電力是否已引至地塊，口徑與容量是否充足。若距前面道路本管較遠、須經私設管等，引入工程或耗數十萬日圓以上。尤其於舊分售地或舊市街，亦有下水未整備（化糞池）之例，並影響運行成本。切忌將基礎設施視為「理所當然即有」。
8. 越境物
須確認鄰地之樹木、屋簷、管線、砌塊圍牆是否越過境界，亦查自家地塊是否向外越境。一有越境，將來翻建或出售即生障礙。若不能即時是正，實務上以「將來撤除」之覺書立約整理。放任小小越境，日後恐成大紛爭之火種。
9. 法令上的限制
除用途地域外，土地常有數重規制相疊。防火・準防火地域左右外牆、窗扇之規格與成本，高度地區、風致地區、景觀條例、日影規制、地區計畫等則可約束高度、意匠乃至外構。此類一望難知，須經役所調查方見全貌。規制之總和，決定可建之家的輪廓。
10. 周邊環境
不見於圖紙數值之生活品質，須實地走訪方知。日照、通風、噪聲、氣味自不待言，且因晝夜、平日休日而面貌各異，故宜分時段往訪。近旁之嫌惡設施、過往淹水履歷、將來開發計畫（是否將建高樓）一併確認方安心。土地非買「一點」，而是連同周邊環境一併買下。
11. 行情感
報價是否妥當，須對照周邊之成交事例、公示地價、路線價來判斷。遠低於行情之地，必有緣由——不可再建、接道不良、地盤、心理瑕疵等。在為便宜而撲之前，查明「何以便宜」，反是避開昂貴之失的捷徑。反之，縱略高，若屬稀有地段，亦可能合理。
12. 重要事項說明書之對讀
契約前夕所行之重要事項說明（重說），是對此前諸項確認作最終核對之場。由宅地建物交易士就法令限制、基礎設施、私道負擔、既存不適格、境界、災害等逐一說明，逐條確認是否理解。疑問務必於契約前釐清。一經簽名蓋章，事後撤回殊難。重說，正是覓地之最後一關。
好地，非價廉之地，而是想建之家能安全、長久建成之地。逐一在現地核驗此十二視點之功夫，正悄然決定著造家全局之成敗。
免費診斷:這塊地能建多少㎡。
諮詢建築可否買地・買中古物件前要確認的規制術語
「既存不適格」的物件能買嗎?
既存不適格,是指建造當時合法、但之後法規修改導致不再符合現行標準的建築。它和違章建築不同,繼續使用沒問題。但在重建或大規模改修時,必須符合現行法,能用的容積或高度可能比現在更小。買中古物件、帶舊建築的土地時,務必確認「按現行法能否重建同樣規模」。
「用途變更」在什麼情況下需要?
改變建築用途時(例:辦公室或住宅改成飯店・店鋪),超過200㎡的用途變更需要建築確認申請(2019年從100㎡放寬)。若打算做民宿・店鋪併用・轉租,用途變更能否辦、費用多少,直接決定專案成敗。
沒有「檢查済證」的建築會有問題嗎?
檢查済證,是竣工時通過建築基準法完工檢查的證明。麻煩不只是「沒有就難買賣」——沒有它,連裝修都可能需要重新做確認申請。尤其像拆除・移動樓梯這類牽涉避難通道的工程,會被視為建築主體變更,必須重新申報,而這就要先做「法適合狀況調查」證明現狀符合現行法。到這一步,很多施工隊會因為「改到什麼程度才合法讀不準」而不敢開工,於是陷入“想做也沒人敢接”的僵局。破局的做法是:找施工方之前,先請一級建築士做法適合狀況調查,把要改的範圍和費用「摸清、變成確定的數字」。買帶中古建築的土地,務必在簽約前確認檢查済證的有無。
臨「2項道路」的土地要注意什麼?
2項道路,是寬度不足4公尺、但被建築基準法視為道路的道;臨接的土地需從道路中心線後退2公尺(セットバック)。後退部分不計入地塊面積,可建面積減少。老住宅區・狹小地的土地,先確認前面道路是不是2項道路。
什麼是「壁面後退」?
壁面後退,是從地界線到建築外牆需留出一定距離的規制,可能由第一種・第二種低層住居專用地區,或地區計畫・建築協定規定(例:離地界1〜1.5公尺)。狹小地上它直接影響設計自由度,買前請確認有無地區計畫・協定。
