常聽人說「建物可以當費用抵扣」，它的本質就是折舊。若不理解機制就用，保有期間看似佔了便宜，出售時卻被一次性課稅，總帳反而吃虧。把耐用年數、節稅效果到最終轉手連成一條線來設計，才是正道。
1. 何為折舊
建物被視為隨時間價值遞減，於是把取得費分攤到耐用年數，每年作為費用（折舊費）計入。土地不折舊，故不在範圍內，可折舊的只有建物與設備。這是第一要點：同為 1 億日圓的物業，「建物 8,000 萬・土地 2,000 萬」與「建物 4,000 萬・土地 6,000 萬」，每年能計費的金額天差地別。買賣合約中建物與土地的分攤會左右節稅效果，故取得時應留意內訳。現行建物（2007 年 4 月以後取得）原則用「定額法」，每年計入近乎等額（取得費÷耐用年數）。
2. 構造別法定耐用年數（住宅用）
| 構造 | 法定耐用年數 |
|---|---|
| 木造 | 22 年 |
| 輕量鋼骨（厚 3mm 以下） | 19 年 |
| 輕量鋼骨（厚 3〜4mm） | 27 年 |
| 重量鋼骨（S 造） | 34 年 |
| 鋼筋混凝土（RC 造） | 47 年 |
年數越短，每年的折舊費越大，短期節稅效果越高。例如建物 4,400 萬日圓，木造（22 年）每年 200 萬，RC 造（47 年）每年約 94 萬——木造是「快而厚」，RC 是「慢而薄」地計費。但買中古則不同：屋齡超過法定耐用年數的物業按「耐用年數×20%」重算，已過一部分則按「（耐用年數−已過年數）＋已過年數×20%」，折舊期大幅縮短。這正是高齡木造在節稅上受歡迎的道理。
3. 節稅的機制
折舊費最大的特點是不伴隨現金流出的費用。實際支出在取得時已結束，帳面上卻每年都立費用——因此能在不減少手頭現金的情況下，僅壓縮課稅所得。把它從不動產所得或事業所得中扣除，所得稅・住民稅即下降。效果大的是「建物價格大、且另有高所得的人」。反之所得小、或以土地為主而折舊少的物業，節稅利益寥寥。應將自身所得水準與物業的建物佔比對照後再判斷。
4. 法人購買 vs 個人購買
以誰的名義持有，稅的作用方式不同。個人為累進課稅（所得稅最高 45%＋住民稅實質約 55%），所得越高，折舊的壓縮效果越大，但不動產所得的赤字與其他所得通算有範圍限制。法人稅率較為平坦，虧損（欠損金）結轉期比個人長，董事報酬・保險等費用計入的自由度也高。大致而言：保有規模大、長期持有、多物業宜法人化；單筆・小規模則個人。設立與維持也有成本，應按規模與持有年數找出損益平衡點。
5. 高所得者・海外業主的運用
有高薪或高事業所得者，可用折舊把課稅所得的高峰平準化。非居住者（海外業主）對日本境內不動產的所得同樣在日本課稅，也能以同樣方式折舊計費。但租金會先被源泉徵收 20.42%，再以確定申報結算，且涉及本國的外國稅額扣除與租稅條約的適用關係，因此須以日本與本國兩層來設計。機制雖與個人相同，手續複雜程度卻不在一個量級，稅理士的介入實為前提。
6. 出售時的注意點
這是最易被忽略的陷阱。計算售益（轉讓所得）所用的取得費，並非買入價本身，而是取得費減去折舊累計後的「帳面價值（簿價）」。也就是說，保有期間用折舊計費的部分會拉低簿價，售益便被算得更大，轉讓稅隨之增加。折舊與其說是「節稅」，不如說更接近把保有期的稅推遲到出售時的課稅遞延。正因如此，讓持有期超過 5 年踏入長期轉讓（稅率優惠）、從一開始就試算簿價與預期售價等，在買入時就把日後的轉手方案想清楚，才真正有效。
折舊不是「魔法節稅」，而是遞延課稅與所得平準化的手段。建物的構造選擇（RC 或木造）不只關乎居住舒適與耐久，更直接關係稅務戰略。具體數值務必向稅理士確認。