일본 소재 부동산을 팔면 양도소득세(장기·5년 초과 보유 약 20.315%, 단기·5년 이하 약 39.63%; 비거주자는 주민세분이 없어 약 장기 15.315%·단기 30.63%)가 붙습니다. 매도인이 비거주자면 원칙적으로 매수인이 대금의 10.21%를 원천징수합니다. 자녀·가족에게 물려줄 때 일본 소재 부동산이면 해외 거주여도 상속세·증여세 대상(상속세 기초공제＝3,000만 엔＋600만 엔×법정상속인 수). 비거주자는 납세관리인 선임·신고가 필요합니다. 세율·제도는 개정되니 개별 사항은 세무사·국세청에 확인하세요.

일본 부동산을 팔거나 물려주면 세금이 얼마? 매각 차익에는 양도소득세(5년 초과 장기 약 20.315%, 5년 이하 단기 약 39.63%), 자녀·가족에게 물려줄 때는 상속세·증여세가 붙습니다. 일본에 있는 부동산은 소유자·상속인이 해외에 살아도 일본의 과세 대상입니다.

① 팔 때 ― 양도소득세

부동산을 팔아 이익(양도소득＝매각가−취득비−양도비용)이 나면, 보유 기간에 따른 세율로 과세됩니다.

구분보유 기간(기준)세율(기준)
장기 양도매각 연도 1월 1일 시점 5년 초과약 20.315%(소득세 15%＋부흥특별소득세＋주민세 5%)
단기 양도위 5년 이하약 39.63%(소득세 30%＋부흥특별소득세＋주민세 9%)

※주민세는 그 해 1월 1일에 일본에 주소가 있는 사람에게 부과되므로 비거주자는 주민세분이 없어 소득세＋부흥특별소득세만(장기 약 15.315%／단기 약 30.63%)이 기준입니다. 특례(거주용 재산 특별공제 등) 적용 여부는 상황에 따라 다르며, 최종 판단은 세무사·국세청에 확인하세요.

② 비거주자가 팔 때의 원천징수 10.21%

매도인이 비거주자면 원칙적으로 매수인이 매각 대금의 10.21%를 원천징수해 납부하고 나머지를 매도인에게 지급합니다. 선납 성격이며 매도인은 이후 확정신고로 정산합니다. 예외: 매수인이 개인이고 본인 또는 친족의 거주용으로 취득하며 대금이 1억 엔 이하면 원천징수가 불필요합니다.

③ 보유하는 동안의 세금

보유 중에는 매년 1월 1일 시점 소유자에게 고정자산세·도시계획세가 부과됩니다. 감가상각·내용연수 관점은 건물 감가상각과 절세, 구입 시 세금은 외국인의 부동산 세금을 참고하세요.

④ 자녀·가족에게 물려줄 때 ― 상속세·증여세

일본 국내에 있는 부동산은 소유자나 상속인이 해외에 살아도 일본 상속세 대상입니다(일본 소재 재산에 과세). 상속세에는 기초공제가 있어 과세가액이 공제액을 넘는 부분만 과세됩니다.

부동산 평가(토지는 노선가 등, 건물은 고정자산세 평가액이 기준)와 공제·특례 적용은 전문적입니다. 해외 거주 상속인이 있는 경우의 절차·필요 서류를 포함해 세무사 상담을 권합니다.

⑤ 해외 오너가 미리 해둘 실무

도와건설의 역할과 흔한 오해

세무는 전문가 영역입니다. 당사는 건설사로서 장래 매각·상속에 도움이 되는 자료 작성에 협력합니다 — 취득비 근거가 되는 건축비 기록, 도면·시방서 보관. 세액 자체는 세무사·국세청에 확인하세요.

흔한 오해올바른 이해·대책
“해외 거주라 일본 세금 없다”일본 소재 부동산은 양도·상속 모두 일본 과세 대상
“팔면 받은 돈＝매각가”비거주자는 매수인이 10.21% 원천징수, 별도 양도소득세
“상속세는 일본 거주자만”일본 소재 재산은 해외 상속인에게도 과세
“취득 서류는 불필요”불명이면 개산 5% 처리로 세부담↑. 계약서·건축비 보관
“직접 신고하면 된다”비거주자는 납세관리인 선임·신고 필요
일본 부동산은 ‘해외에 있으면 과세되지 않는’ 자산이 아닙니다. 출구(매각)와 승계(상속)까지 내다보고 건축 단계부터 취득비 기록 등을 갖추면 도움이 됩니다. 본 글은 일반 정보이며 세율·제도는 개정됩니다. 개별 세액·절차는 반드시 세무사·회계사·국세청에 확인하세요. 건물 기획·개산은 무료로 상담하실 수 있습니다.

영어·중국어 등 온라인 상담 가능.

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출처 및 참고