日本の不動産を売る・継ぐときの税金｜非居住者・外国人オーナーの譲渡・相続

日本の不動産を売る・継ぐと、いくら税金がかかる？売却益には譲渡所得税（所有5年超の長期で約20.315％、5年以下の短期で約39.63％）、子や家族に引き継ぐときは相続税・贈与税がかかります。日本に所在する不動産は、所有者・相続人が海外に住んでいても日本の課税対象です。

① 売るとき ― 譲渡所得税

不動産を売って利益（譲渡所得＝売却価額−取得費−譲渡費用）が出ると、所有期間に応じた税率で課税されます。

※住民税はその年1月1日に日本に住所がある人に課されるため、非居住者は住民税分が課されず、所得税＋復興特別所得税のみ（長期 約15.315％／短期 約30.63％）が目安です。特例（居住用財産の特別控除など）の適用可否は状況により異なり、最終判断は税理士・国税庁にご確認ください。

② 非居住者が売るときの源泉徴収 10.21％

売主が非居住者の場合、原則として買主が売却代金の10.21％を源泉徴収して納付し、残りが売主に支払われます。これは前払い的なもので、売主はのちの確定申告で精算します。例外として、買主が個人で、自己または親族の居住用として取得し、かつ代金が1億円以下のときは源泉徴収は不要です。

③ 保有しているあいだの税金

所有している間は、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税・都市計画税がかかります。減価償却・耐用年数を使った考え方は建物の減価償却と節税、購入時の税金は外国人の不動産税金をご覧ください。

④ 子ども・家族に継ぐとき ― 相続税・贈与税

日本国内にある不動産は、所有者や相続人が海外に住んでいても日本の相続税の対象です（日本所在の財産に課税）。相続税には基礎控除があり、課税価格が控除額を超えた部分に課税されます。

• 相続税の基礎控除＝3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数。
• 生前贈与には贈与税。暦年課税は年110万円の基礎控除、まとまった移転には相続時精算課税という選択肢もあります。

不動産の評価（土地は路線価等、建物は固定資産税評価額が目安）や控除・特例の適用は専門的です。海外在住の相続人がいる場合の手続き・必要書類も含め、税理士へのご相談をおすすめします。

⑤ 海外オーナーがやっておくべき実務

• 納税管理人の選任・届出——非居住者は、税務手続きを代理する納税管理人を定め、税務署に届け出ます。
• 売却翌年の確定申告——譲渡所得は売却した翌年に確定申告で精算します（源泉徴収分もここで清算）。
• 取得費の証憑を保管——取得費が不明だと概算取得費（売却価額の5％）扱いとなり税負担が増えます。購入契約書・建築費の記録を必ず保管。
• 専門家連携——税理士（税務）・司法書士（登記）と連携し、遠隔の施工管理で来日せずに進める。
• 国際送金——売却代金の送金・受取は海外オーナー対応を参照。

東和建設の役割と、よくある誤解

税務は専門家の領域です。当社は建築会社として、取得費の根拠となる建築費の記録、図面・仕様書の保管など、将来の売却・相続で役立つ資料づくりに協力します。税額そのものは税理士・国税庁にご確認ください。

日本の不動産は「海外にいれば課税されない」資産ではありません。出口（売却）と継承（相続）まで見据えて、取得費の記録など建築段階からの備えが効きます。本記事は一般的な情報提供であり、税率・制度は改定されます。個別の税額・手続きは必ず税理士・会計士・国税庁にご確認ください。建物の計画・概算は無料でご相談いただけます。