在日本卖房・传给子女要交多少税？非居住者・外国业主的转让与继承

在日本卖房或传给子女，要交多少税？卖出获利要交转让所得税（持有5年以上的长期约20.315%、5年以下的短期约39.63%），传给子女・家人时要交继承税・贈与税。日本所在的不动产，即使业主・继承人住海外，也是日本的课税对象。

① 卖出时 ― 转让所得税

卖房产生利益（转让所得＝卖出价−取得费−转让费用）时，按持有期间适用不同税率。

※住民税只对当年1月1日在日本有住所的人课征，因此非居住者不课住民税分，目安为所得税＋复兴特别所得税（长期约15.315%／短期约30.63%）。特例（自住财产特别扣除等）能否适用因情况而异，最终判断请向税理士・国税厅确认。

② 非居住者卖出时的源泉征收 10.21%

卖主为非居住者时，原则上由买主从卖出代金中源泉征收10.21%并代为缴纳，余额支付给卖主。这相当于预缴，卖主之后通过确定申报精算。例外：买主为个人、用作本人或亲属自住，且代金在1亿日元以下时，无需源泉征收。

③ 持有期间的税金

持有期间，每年1月1日时点的所有者要缴固定资产税・都市计划税。折旧・耐用年数的思路见建筑物折旧与节税，购买时的税金见外国人的不动产税金。

④ 传给子女・家人时 ― 继承税・贈与税

位于日本国内的不动产，即使业主或继承人住海外，也属日本继承税对象（对日本所在财产课税）。继承税有基础扣除，超过扣除额的部分才课税。

• 继承税基础扣除＝3,000万日元 ＋ 600万日元 × 法定继承人数。
• 生前赠与要交贈与税。历年课税每年有110万日元基础扣除；较大额的移转还有「继承时精算课税」可选。

不动产的评价（土地以路线价等、建物以固定资产税评价额为目安）以及扣除・特例的适用都很专业。包含继承人住海外时的手续与所需文件，建议向税理士咨询。

⑤ 海外业主该提前办好的实务

• 选任并申报纳税管理人——非居住者须指定代理税务手续的纳税管理人，并向税务署申报。
• 卖出次年确定申报——转让所得在卖出次年通过确定申报精算（源泉征收分也在此清算）。
• 保管取得费凭证——取得费不明时按概算取得费（卖出价的5%）计算，税负更重。务必保管购买合同・建筑费记录。
• 专家协作——与税理士（税务）・司法书士（登记）协作，并用远程施工管理不必来日推进。
• 国际汇款——卖出代金的汇出・收取见海外业主对应。

东和建设的角色与常见误解

税务属专家领域。本公司作为建筑公司，协助制作将来卖出・继承时有用的资料——作为取得费依据的建筑费记录、图纸・规格书的保管。税额本身请向税理士・国税厅确认。

日本的不动产不是「人在海外就不课税」的资产。把出口（卖出）和传承（继承）一并考虑，从建筑阶段就留好取得费记录，会很有用。本文为一般性信息，税率与制度会修订，个案税额与手续请务必向税理士・会计士・国税厅确认。建物的规划与概算欢迎免费咨询。