中小辦公大樓坪單價 100-200 萬。3 大檢討: 租戶規格(柱位·層高·OA 地板)·防災疏散·節能設計。
1. 用途地區與容積率的最大化
商業地區容積率 400〜1300%，鄰里商業 200〜400%。善用角地、道路斜線、天空率，有時能建出比帳面容積率更大的建築。建築師的體量核算可帶來 ±20% 的差異。事業性幾乎在這一初期檢討中就已定下。
2. 結構選型
- S 造（鋼骨）：最適 5〜10 層，工期短，可做無柱大空間
- SRC 造：10〜20 層，剛性高，死角空間少
- CFT 造：逾 20 層，柱可做細，適合甲級（Grade A）
3. 可租比的最佳化
可租比＝可租賃面積 ÷ 總建築面積。標準辦公樓為 70〜80%。把核心筒（電梯廳、樓梯、衛生間）集中於中央，可最大化租賃面積。1% 之差，10 年便是數千萬日圓的收益差。
4. 設備標準
| 地板 | OA 架空地板（H100〜150mm）為標準 |
| 天花 | 系統天花，建議 H2,700mm 以上 |
| 空調 | 分體空調 或 中央＋分區控制 |
| 電梯 | 1 台/2,000〜3,000㎡（東京基準） |
| 電氣 | 30VA/㎡ 以上，緊急電源 72 小時以上 |
5. 法規與附設義務
停車場附設義務（依用地面積 1 至數十輛）、自行車場附設義務、綠化義務、福祉設備、消防樓梯。這些會削減建築體量的 5〜10%。若不在計畫初期納入，事後有效面積便會縮水。
6. 工期與預算
- 5 層：15〜18 個月 / 每坪單價 120〜180 萬日圓
- 10 層：24〜30 個月 / 每坪單價 150〜220 萬日圓
- 20 層：30〜42 個月 / 每坪單價 200〜300 萬日圓
7. 租戶所要求的性能
左右租金單價的不只是地段。層高、無柱跨度、樓面荷載、電氣容量、通信基礎設施決定了入駐企業的行業偏好。IT、金融偏好高電氣容量與架空地板，專業服務類偏好易於分割的標準層。越是竣工後難改的性能，越應在設計階段留足餘量，是鐵律。
8. 各等級的規格對照
辦公樓在「標準」與「甲級（高規格）」之間，所需規格差異巨大。下表為代表性指標的目標值。
| 項目 | 標準 | 甲級 |
|---|---|---|
| 層高 | 2,600〜2,700mm | 2,800mm 以上 |
| 無柱跨度 | 有柱網 | 大跨度無柱 |
| 電氣容量 | 30〜50VA/㎡ | 60VA/㎡ 以上 |
| 緊急電源 | 72 小時 | 72 小時＋BCP 應對 |
| 環境認證 | 自選 | 以取得為前提設計 |
9. BCP 與節能、環境認證
近年事業持續性（BCP）與節能性能已成租戶選址的重要軸。除緊急發電、供水保障、防淹措施外，以隔熱、高效空調、LED 壓低營運成本的設計更受青睞。符合環境認證，直接關係到優質租戶的招攬與租金的維持。初期成本雖高，卻能長期支撐作為收益不動產的競爭力。
辦公樓是「收益不動產」。設計優劣，直接體現於竣工後的租金單價——每㎡ 3,000〜10,000 日圓的差距。