集合住宅從木造公寓到 RC 大廈不等。RC 以耐火・隔音提升租賃價值，坪 120〜190 萬為目安（租賃壓低規格會下探）。採光・避難・隔音・消防的共同住宅規定，加上收益率・空置的收支設計，決定成敗。
1. 集合住宅的種類
從木造・輕鋼的公寓到 RC 的大廈。租賃（收益物業）與分售設計重點不同：租賃重成本效率與租金・空置，分售重商品性與資產性。
2. 結構 — RC 以耐火・隔音占優
都市集合住宅以 RC 為主流：耐火・隔音・耐久優良，抑制上下與鄰戶生活噪音，租賃價值更高。費用目安坪 120〜190 萬，租賃壓低規格會下探（RC 費用結構）。
3. 共同住宅的法規
集合住宅住戶眾多，規制較獨棟嚴格：各戶採光通風、雙方向避難、界牆隔音防火、消防設備按用途規模而定。消防要點見消防・防火對策。
4. 收益・投資的思路
租賃經營取決於表面收益率・實質收益率・空置率・修繕儲備。除建設費外，須把區域租金行情與長期維護費納入收支設計（投資視點）。
5. 費用的目安
| 結構 | 坪單價目安（本體） | 特徵 |
|---|---|---|
| 木造公寓 | 70〜120 萬 | 低成本・隔音需下功夫 |
| RC 大廈 | 120〜190 萬 | 耐火・隔音・耐久優 |
常見失誤與風險
| 風險 | 對策 |
|---|---|
| 輕視隔音，入住後噪音投訴・退租 | 界牆・樓板隔音在設計階段確保 |
| 以強勢入住率假設導致收支破裂 | 以含空置・修繕的實質收益率判斷 |
| 漏看共同住宅避難・消防規定 | 按用途規模盡早確認合規 |
| 僅以建設費判斷，漏看長期維護費 | 把修繕儲備・更新費一併計劃 |
集合住宅並非「建完就結束」，而是長期產生租金的資產。把結構・法規・收支一體設計，並預留空置與修繕，才能造出長期保值的集合住宅。
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