1. ホテルの3類型と立地
シティホテル（駅前・商業地）、リゾートホテル（観光地・別荘地）、ブティックホテル（都心の小規模・高単価）。それぞれ用途地域・容積率・客単価の前提が異なります。立地選定が事業計画の80%を決めます。インバウンド需要の回復で大阪・京都の宿泊単価は高止まりしており、立地と客層の見極めが収益の土台です。
2. 旅館業法の3区分
- 旅館・ホテル営業：客室面積33㎡以上、寝室と居間の分離
- 簡易宿所営業：客室面積33㎡未満OK（ドミトリー含む）
- 下宿営業：1ヶ月以上の長期
2018年の法改正で要件が緩和されましたが、消防と建築基準法の適合は厳格です。住宅宿泊事業法（民泊新法）とは別枠で、営業形態に応じた許認可が必要になります。
3. 構造と工期
| 規模 | 標準構造 | 工期 |
|---|---|---|
| 10〜30室 ブティック | RC造 / S造 | 12〜18ヶ月 |
| 50〜100室 シティ | S造 / SRC造 | 18〜24ヶ月 |
| 100室超 / 高層 | SRC造 / CFT造 | 24〜36ヶ月 |
4. 客室計画とゾーニング
ホテルは「客室階」「パブリック階（ロビー・宴会）」「バックヤード（厨房・リネン・設備）」の三層で構成します。客室の基準階プランを早期に固定すると、配管・ダクトが各階で揃い、コストと工期が安定します。客室タイプを増やしすぎると施工効率が落ちるため、3〜4タイプに集約するのが定石です。
5. 防音・遮音という最重要課題
ホテルの満足度を左右するのは内装の豪華さよりも「静けさ」です。隣室・廊下・上下階からの音を遮る遮音等級の確保が設計の核心。界壁の二重化、浮き床、配管の防振支持、扉のエアタイト化を組み合わせます。後から直せない部分なので、躯体段階での作り込みが必須です。
6. 避難動線と消防法
自動火災報知器・スプリンクラー・非常照明（消防法）、2方向避難の確保、防火区画、排煙設備が求められます。客室数と階数に応じて要件が段階的に厳しくなり、避難計画の成否が建物形状そのものを規定します。バリアフリー（高齢者・障害者法）も計画初期から織り込みます。
7. 必須設備とコスト構成
24時間換気、防音、24時間稼働を想定した給排水の冗長設計に加え、空調・電気・防災で建設コストの約30%を設備が占めます。下表は中級シティホテルの概算内訳です。
| 区分 | コスト比率の目安 |
|---|---|
| 躯体・構造 | 約30% |
| 内装・客室仕上げ | 約25% |
| 設備（空調・給排水・電気・防災） | 約30% |
| 外装・共用部 | 約15% |
8. 予算の目安
- 中級シティホテル：坪単価 150〜200万円
- 高級ブティック：坪単価 250〜400万円
- リゾート（内装・景観込み）：坪単価 200〜350万円
用地取得は別途。事業利回り 5〜8% が損益分岐の目安です。
9. 運営を見据えた設計
ホテルは竣工がゴールではなく運営開始がスタートです。清掃動線、リネン搬送、メンテナンス性、将来の客室リニューアルのしやすさまで設計に織り込むことで、20年スパンの運営コストが大きく変わります。設計段階で運営会社の意見を取り込むことが、収益力の差を生みます。
ホテル建設は「客室の質×運営コスト×立地」の三角形。設計時に運営コストまで織り込むことが成功率を決めます。