客房单坪 150-280 万日元。与住宅区别: ①设备密度 ②防音 ③逃生动线 ④许认可(旅馆业法·消防) ⑤BCP 对策。
1. 酒店的三种类型与选址
城市酒店（车站前・商业区）、度假酒店（观光地・别墅区）、精品酒店（市中心小规模・高单价）。三者在用途地区、容积率与客单价上的前提各不相同。选址决定事业计划的 80%。随着入境需求回升，大阪、京都的住宿单价居高不下，看准地段与客群是收益的根基。
2. 旅馆业法的三类区分
- 旅馆・酒店营业：客房面积 33㎡ 以上，卧室与起居分离
- 简易住宿营业：客房面积可小于 33㎡（含通铺）
- 寄宿营业：一个月以上的长期
2018 年修法放宽了要件，但消防与建筑基准法的合规依旧严格。它与住宅宿泊事业法（民宿新法）分属不同框架，须按营业形态取得相应许可。
3. 结构与工期
| 规模 | 标准结构 | 工期 |
|---|---|---|
| 10〜30室 精品 | RC造 / S造 | 12〜18个月 |
| 50〜100室 城市 | S造 / SRC造 | 18〜24个月 |
| 逾100室 / 高层 | SRC造 / CFT造 | 24〜36个月 |
4. 客房规划与分区
酒店由「客房层」「公共层（大堂・宴会）」「后场（厨房・布草・设备）」三层构成。尽早固定客房标准层平面，可让各层管线、风道对齐，使成本与工期更稳。客房类型过多会降低施工效率，故收敛到 3〜4 种是定式。
5. 隔声降噪这一最重要课题
左右酒店满意度的，与其说是内装豪华，不如说是「安静」。确保隔绝邻室、走廊、上下层声音的隔声等级是设计核心：界墙双层、浮筑地板、管道减振支撑、门扇气密化等组合运用。此处事后无法补救，必须在主体阶段做足。
6. 避难动线与消防法
自动火灾报警、喷淋、应急照明（消防法），两方向避难、防火分区、排烟设备均为必需。要件随客房数与层数阶梯式趋严，避难规划的成败直接规定建筑形态本身。无障碍（高龄者・残障者法）亦须自规划之初纳入。
7. 必备设备与成本构成
除 24 小时换气、隔声、按 24 小时运转设计的给排水冗余外，空调、电气、防灾使设备约占建设成本 30%。下表为中级城市酒店的概算内训。
| 区分 | 成本占比目标 |
|---|---|
| 主体・结构 | 约30% |
| 内装・客房装修 | 约25% |
| 设备（空调・给排水・电气・防灾） | 约30% |
| 外装・公共部 | 约15% |
8. 预算目标
- 中级城市酒店：每坪单价 150〜200 万日元
- 高级精品：每坪单价 250〜400 万日元
- 度假（含内装・景观）：每坪单价 200〜350 万日元
用地取得另计。事业利回 5〜8% 是损益平衡的目标。
9. 着眼于运营的设计
对酒店而言，竣工并非终点，开业才是起点。把清洁动线、布草搬运、可维护性以及未来客房翻新的便利度纳入设计，会大幅改变 20 年跨度的运营成本。在设计阶段吸纳运营公司的意见，才造就盈利能力的差距。
酒店建设是「客房品质 × 运营成本 × 选址」的三角。在设计时就把运营成本一并纳入，决定了成功率。