비거주 외국인이 일본 부동산을 보유하면, 취득・보유・임대・매각・상속의 다섯 장면마다 서로 다른 세금이 붙습니다. 세율 자체는 공개 정보이지만, "언제・누구에게・얼마"를 모르면 원천징수로 과다하게 떼인 채 환급을 놓치거나, 상속에서 예상치 못한 부담을 떠안게 됩니다. 기본 구조부터 잡아 둡시다.
1. 취득 시의 세금
| 부동산취득세 | 평가액의 3〜4% |
| 등록면허세(소유권 이전) | 평가액의 2% |
| 등록면허세(저당권 설정) | 차입액의 0.4% |
| 인지세 | 1만〜10만 엔 |
| 소비세(건물만) | 10% |
취득 시 제비용은 대략 건물 가격의 5〜8%로 잡아 둡니다. 주의할 것은 납부 시점입니다. 등록면허세와 인지세는 등기・계약 시점에 필요하지만, 부동산취득세는 취득 후 몇 달 뒤에 납세통지서가 도착하는 후불입니다. 인도에서 자금을 다 써 버리면 나중에 모자라므로, 가격의 10% 가까이를 별도로 확보해 두는 것이 안전합니다. 토지는 소비세 비과세이고 건물만 10%가 과세 대상인 점도 기억해 둡시다.
2. 보유 시의 세금(매년)
- 고정자산세: 평가액의 1.4%
- 도시계획세: 평가액의 0.3%(도시계획구역 내)
- 합계: 평가액의 약 1.7%(주택용지는 경감 조치 있음)
고정자산세・도시계획세는 매년 1월 1일 시점의 소유자에게 과세되며, 연 4회로 나눠 납부합니다. 중요한 것이 주택용지 경감으로, 200㎡ 이하의 "소규모 주택용지"는 고정자산세 과세표준이 1/6, 도시계획세가 1/3로 낮아집니다. 나대지나 사업용지에는 이 경감이 적용되지 않으므로, 같은 토지라도 주택이 서 있는지 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다. 비거주자는 보통 납세관리인(아래 참조)을 통해 납부합니다.
3. 임대 수입의 과세
비거주자의 임대 수입은 먼저 20.42%가 원천징수됩니다(대개 관리회사가 임대료에서 공제). 다만 이는 잠정적인 징수일 뿐입니다. 확정신고로 필요경비를 차감하면, 과다 납부분이 환급됩니다. 공제 가능한 주요 경비는 건물 감가상각비・관리위탁비・수선비・차입금 이자・고정자산세・보험료 등. 이를 쌓아 올리면 과세소득이 크게 줄어, 실효세율이 5〜15% 정도까지 내려가는 일도 드물지 않습니다. "원천징수로 끝"이 아니라, 매년 3월 15일까지의 신고를 반드시 하는 것이 해외 오너가 가장 이득을 보는 지점입니다.
4. 매각 시의 양도소득세
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 5년 이하(단기) | 39.63%(소득세 30%+주민세 9%+부흥 1.63%) |
| 5년 초과(장기) | 20.315% |
| 거주용 3,000만 엔 특별공제 | 거주자만(비거주자 불가) |
세율이 거의 절반으로 바뀌는 단기・장기의 경계는 "매각한 해의 1월 1일 시점에 보유 5년을 넘겼는지"로 판정합니다. 취득일로부터 딱 5년으로는 부족하고, 역년으로 선을 긋는 점에 주의. 과세 대상은 매각액 자체가 아니라 매각액−(취득비＋양도비용)의 양도차익입니다. 취득 시의 계약서・제비용 영수증을 보관해 두면 취득비를 정확히 계상해 세액을 낮출 수 있습니다. 또한 비거주자가 팔 경우 매수인이 대금의 10.21%를 원천징수하는 구조가 있어(일정액 미만의 거주용 등은 제외), 이 역시 나중에 확정신고로 정산합니다.
5. 상속세(최대의 함정)
간과되기 쉽지만, 비거주자가 보유한 일본 국내 부동산은 피상속인・상속인이 어디에 살든 일본 상속세의 과세 대상입니다. 기초공제는 "3,000만 엔＋600만 엔×법정상속인 수", 최고세율은 55%. 부동산은 현금과 달리 나누기 어렵고, 평가액에 대해 상속세를 현금으로 납부해야 하므로 납세 자금의 준비가 문제가 되기 쉽습니다. 생전 증여를 통한 지분 이전, 자산관리법인 활용, 생명보험을 통한 납세 자금 확보 등 생전의 대책이 결정적으로 중요합니다. 사망 후에는 쓸 수 있는 수가 거의 남지 않습니다.
6. 증여세
상속을 기다리지 않고 자산을 옮기는 수단이 증여로, 활용하기에 따라 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 대표가 역년 증여(연 110만 엔까지 비과세)로, 매년 꾸준히 옮기면 장기적으로 큰 금액이 됩니다. 목돈을 옮기려면 상속시정산과세(증여 시 2,500만 엔까지 비과세, 상속 시 정산), 부부 간 거주용 부동산에는 배우자 공제(2,000만 엔)도 쓸 수 있습니다. 어느 것을 택할지는 자산 규모・연령・상속인 수에 따라 최적해가 달라지므로, 상속세와 묶어 장기 시뮬레이션하는 것이 정석입니다.
7. 조세조약을 통한 이중과세 회피
"일본에서도 본국에서도 과세되어 이중으로 떼이는 것 아닌가"라는 불안은 조세조약으로 해소됩니다. 일미・일중・일한・일호 등 주요국과는 조세조약이 체결되어 있어, 일본에서 납부한 세금은 본국 확정신고에서 외국세액공제로 차감할 수 있습니다. 조약에 따라 배당・이자・부동산소득의 취급과 상한세율이 다르므로, 자국과의 조약 내용을 미리 확인해 두면 전 세계 차원의 실효세율을 최소화할 수 있습니다. 양국 세리사가 연계할 수 있는 체제를 짜는 것이 이상적입니다.
8. 납세관리인
비거주자가 일본에서 부동산을 보유한다면 일본 국내에 "납세관리인"을 선임할 의무가 있습니다. 이는 납세통지 수령, 확정신고서 제출, 세무서 대응을 본인을 대신해 수행하는 창구로, 보통 세리사(연 계약 대략 12〜30만 엔이 기준)나 신뢰할 수 있는 일본 거주자에게 의뢰합니다. 선임하지 않으면 납세통지가 도달하지 않아, 모르는 사이 연체가 발생할 위험도 있습니다. 물건 취득과 동시에 정해 두어야 할, 첫 번째 실무 단계입니다.
"세금은 전문가에게 통째로 맡긴다"로는 손해를 봅니다. 기본 구조를 이해한 뒤 세리사・변호사와 장기 전략을 짜는 것이 해외 오너의 정공법입니다.