経営管理ビザと不動産投資｜「物件購入だけ」では取れない正しい関係

経営管理ビザと不動産の関係とは？経営管理ビザ（在留資格「経営・管理」）は、日本で事業を経営・管理する人のための在留資格です。不動産を購入・所有するだけでは取得できず、事務所・資本金・事業計画などを備えた実体のある事業が前提になります。

経営管理ビザとは？主な要件

経営管理ビザは、日本で会社を設立し事業を経営・管理する外国人のための在留資格です。主な要件は次の3点が目安です。

• 事業所——日本国内に独立した事業所（オフィス）を確保していること。
• 事業規模——資本金または出資総額が原則500万円以上、または常勤職員2名以上。
• 事業の継続性・適正性——適法で継続性のある事業計画。

※要件は改定されることがあります。最新の基準は出入国在留管理庁および行政書士・弁護士にご確認ください。

よくある誤解 ―「物件を買えばビザが取れる」は誤り

最も多い誤解が「日本の不動産を買えば経営管理ビザが取れる」というものです。これは誤りです。経営管理ビザは"事業を経営・管理する"ことに対して与えられるもので、不動産の保有や自宅の購入といった受動的な資産所有は、それ自体では事業活動とみなされません。

不動産が経営管理ビザに"効く"ケース

一方、不動産を実体のある事業として運営する場合は、事業の中身として評価され得ます。

• 賃貸経営——一定規模の賃貸住宅・賃貸併用を、事務所・運営体制を伴って事業として営む。
• 宿泊事業——旅館業・ホテルや特区民泊を、許可を得て事業として運営する。

ただし、小規模な1物件のみでは事業規模・実体が不足と判断されることがあり、事務所・資本金・運営体制といった要件を満たすことが前提です。

海外オーナーが事業用不動産を建てる・持つときの実務

• 法人設立・事業所——日本での会社設立と独立したオフィスの確保。
• 口座・国際送金——日本円口座、SWIFT 送金など（海外オーナー対応）。
• 署名証明など——印鑑証明に代わるサイン証明等の準備。
• 専門家連携——行政書士（ビザ）・税理士（税務）との連携。
• 遠隔での建築——来日せずに進める遠隔の施工管理。

東和建設の役割 ―「実体のある事業の器」をつくる

当社の役割は、経営管理ビザの前提となり得る"実体のある事業"の器＝賃貸・ホテル等の収益不動産を、設計・施工することです。ビザ申請そのものは行政書士・弁護士・入管の領域であり、当社は建築の専門家として、信頼できる専門家との連携のもとプロジェクトを進めます。

（重要）本記事は一般的な情報提供であり、個別の在留資格の可否を判断するものではありません。ビザの可否・要件は必ず行政書士・弁護士・出入国在留管理庁にご確認ください。

よくある質問とリスク対策

不動産は「経営管理ビザの近道」ではありません。鍵となるのは"実体のある事業"であり、その器となる収益不動産を確実につくることが、私たち建築会社の役割です。事業計画に合った建物の可否や概算は、無料でご相談いただけます（ビザの判断は専門家へ）。