설계사무소·공무점·하우스메이커의 차이: 오사카에서 주문주택을 맡길 곳 고르는 법

설계사무소·공무점·하우스메이커는 무엇이 다른가요?설계사무소는 설계와 공사감리를 맡고 시공은 다른 회사(분리발주), 공무점은 지역 시공회사로 설계는 자사 또는 제휴 사무소, 하우스메이커는 규격화한 상품을 전국에 전개하는 회사입니다. 차이는 「설계 자유도」 「비용 내역(설계비가 독립인지 공사비에 포함인지)」 「감리자가 제3자인지 자사인지」 「보증 주체」 「공기」 다섯 가지로 요약됩니다.

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1. 세 곳의 차이를 5가지 축으로 비교

어느 쪽이 뛰어나냐가 아니라 무엇을 먼저 확정하고 싶은가에 따라 고르는 법이 달라집니다. 가격과 공기를 먼저 굳히고 싶다면 하우스메이커, 설계에 시간을 쓰고 싶다면 설계사무소, 그 중간에서 지역 상대와 진행하고 싶다면 공무점——이것이 대략적인 정리입니다.

2. 법으로 정해진 것: 설계·감리는 건축사, 시공은 건설업 허가

건축사법에 따라 일정 규모 이상 건축물의 설계와 공사감리는 건축사의 독점 업무입니다. 건축기준법 제5조의6은 건축주에게 건축사인 공사감리자를 정하도록 요구합니다. 한편 시공은 건설업법의 허가(500만 엔 이상 공사)를 받은 건설업자가 합니다.

즉 어느 의뢰처를 고르더라도 「설계·감리를 하는 건축사」와 「시공을 하는 건설업자」는 반드시 존재합니다. 차이는 그 둘이 다른 회사인지, 같은 회사인지 하나뿐입니다. 설계사무소 방식은 다른 회사(분리발주), 공무점·하우스메이커는 같은 회사(설계시공 일관)에 해당합니다.

3. 설계시공 일관: 책임이 하나가 되는 대신 제3자성을 보완

설계와 시공을 한 회사가 맡는 방식의 장점은 책임의 일원화(설계 미비와 시공 미비의 책임 떠넘기기가 없음), 견적의 정합(설계 중에 시공 단가로 비용 확인 가능), 공기 단축(설계와 시공 준비를 병행) 세 가지입니다.

약점은 시공을 감리하는 건축사가 같은 회사에 속해 제3자성이 구조적으로 약하다는 점입니다. 당사는 이를 다음 방법으로 보완합니다.

• 시공관리 체제를 공개하고 감리자와 시공관리자를 나누어 배치합니다.
• 배근·구조체·방수 등 주요 공정은 주택하자담보책임보험 검사기관의 제3자 검사를 받습니다.
• 공정 사진과 감리 보고를 건축주와 공유해 판단 근거를 남깁니다.

「한 회사에 몰아주면 감리가 느슨해진다」는 우려는 정당합니다. 그래서 일관 방식을 고른다면 감리 구조를 보여주는 회사인지가 판단 기준이 됩니다.

4. 분리발주 실례: 설계는 설계사무소, 시공은 당사

당사는 설계시공 일관을 기본으로 하지만, 시공회사로서 설계사무소의 도면으로 짓는 분리발주도 일상적으로 맡고 있습니다. 현재 진행 중인 나니와구 시키쓰니시 호텔 2동은 설계·감리를 주식회사 다카하시 건축사무소가 맡고, 당사가 건축 시공과 인테리어 디자인을 담당하는 체제입니다. 인테리어 도면도 같은 사무소가 설계도서로 통합하고, 당사는 그 도면에 따라 시공합니다.

이 형태는 건축주가 「설계자를 직접 고르고 시공회사는 입찰 또는 지명으로 정하는」 경우의 표준적인 진행 방식입니다. 호텔이나 빌딩 규모에서는 분리발주가 일반적이며, 주택도 설계사무소 방식을 고르면 같은 구도가 됩니다.

5. 의뢰처를 정하기 전 5가지 질문

1. 설계비는 독립인가요, 공사비에 포함인가요?——포함이라면 설계에 얼마나 시간이 할애되는지 확인.
2. 공사감리자는 누구이고 어느 회사 소속인가요?——이름과 자격을 서면으로.
3. 견적 내역이 본체·부대·제비용으로 나뉘어 있나요?——견적 편차는 내역을 자르는 방식에서 생깁니다.
4. 하자담보책임보험과 지반보증은 누가 가입하나요?——시공회사 명의인지.
5. 과거 실적은 이번과 같은 구조·규모인가요?——RC·철골·목조, 단독주택·호텔은 잘하는 분야가 다릅니다.

당사의 실적은 호텔·상업건축·개수가 중심이며, 단독주택의 설계감리·시공은 이 경험을 토대로 한 대응입니다. 잘하는 분야를 정직하게 알리는 회사인지도 다섯 번째 질문에서 드러납니다.

6. 오사카에서 고를 때의 실무

오사카 시내 대지는 전면 폭이 좁고 방화지역·준방화지역 지정이 많아 목조 규격 플랜이 그대로 들어가지 않는 토지가 적지 않습니다. 토지가 먼저 있다면 그 토지에 무엇이 지어지는지 먼저 판정한 뒤 의뢰처를 좁히는 순서입니다. 토지 잠재력 진단으로 용도지역과 규제를 확인하고, 공기 기준과 비용 짜는 법을 함께 보세요.

자주 묻는 질문

설계사무소에 맡기면 비용이 비싸지나요?

설계감리비가 독립적으로 발생하는 만큼 같은 사양이면 총액이 오르기 쉬운 구조입니다. 다만 설계사무소는 시공회사를 경쟁 견적으로 고를 수 있어 공사비를 경쟁에 붙일 수 있고, 사양 취사선택도 설계 단계에서 세밀하게 할 수 있습니다. 총액은 「설계비＋공사비」로 비교하고, 설계에 들이는 시간을 가치로 볼지로 판단하세요.

공무점과 하우스메이커는 어느 쪽이 싼가요?

일률적으로 말할 수 없습니다. 하우스메이커는 규격화와 대량 조달로 본체 가격을 억제하는 한편 광고·전시장·영업 비용이 가격에 포함됩니다. 공무점은 고정비가 작은 반면 사양이 개별적이라 단가가 물건마다 달라집니다. 같은 사양서로 양쪽에 견적을 받는 것이 유일한 비교 방법입니다.

설계시공 일관 회사에 맡길 때 감리는 어떻게 확보하나요?

감리자와 시공관리자가 다른 사람일 것, 주택하자담보책임보험 검사기관의 제3자 검사를 받을 것, 공정 사진과 감리 보고가 공유될 것——이 세 가지를 계약 전에 확인하세요. 필요하면 외부 건축사에게 감리만 의뢰하는 「제3자 감리」를 추가할 수도 있습니다.

설계사무소가 설계한 도면으로 도와건설에 시공만 맡길 수 있나요?

네. 당사는 설계사무소의 설계도서에 따른 시공을 일상적으로 맡고 있으며, 현재 진행 중인 나니와구 시키쓰니시 호텔 2동도 설계·감리는 다카하시 건축사무소, 시공은 당사인 분리발주입니다. 도면이 확정된 단계의 견적 의뢰에도 대응합니다.

의뢰처의 차이는 「설계자와 시공자가 다른 회사인가 같은 회사인가」 한 가지로 귀결됩니다. 같은 회사라면 감리 구조를, 다른 회사라면 책임의 경계를 계약 전에 서면으로 확인하세요.