نعم يمكن للأجانب امتلاك الأرض والمباني بغض النظر عن التأشيرة. القروض صعبة — الشراء النقدي شائع. الضرائب مساوية للمقيمين.

س1. هل يمكن للأجنبي أن يبني منزلاً في اليابان؟

نعم، يمكن ذلك. اليابان من الدول القليلة التي لا تفرض شرط الجنسية على ملكية الأرض أو المبنى؛ إذ يمكنك شراء الأرض وبناء منزل أو مبنى وتسجيل الملكية وأنت لا تزال مقيماً في الخارج، دون حدّ على مدة الحيازة أو إعادة البيع. الفرق الوحيد عملياً عن المشتري الياباني هو استخدام شهادة توقيع (إقرار) من بلدك بدلاً من الختم الشخصي المسجّل، وتقديم تقرير دفع بموجب قانون الصرف الأجنبي عند تحويل ثمن الأرض. أي أنه لا يوجد حاجز على مستوى الحقوق؛ والعوائق تنحصر في لغة المستندات وصيغتها، وهي أمور يمكن تجهيزها قبل السفر.

س2. هل يمكن الحصول على قرض عقاري دون تصريح إقامة؟

تشترط معظم البنوك اليابانية الإقامة الدائمة، أو دخلاً محلياً مستقراً مع القدرة على التواصل باليابانية. وإذا كنت تبني وأنت مقيم في الخارج، فإن الدفع نقداً أو بقرض من بلدك هو الخيار الواقعي. تقدّم قلة من الجهات الودودة للأجانب قروضاً لغير المقيمين، لكن عادةً مع دفعة أولى 30-50% وعلاوة على الفائدة وكفيل أو ضمان أصول داخل اليابان. في المقابل، يحصل حاملو الإقامة الدائمة أو تأشيرة الزوج الياباني على قرض بالشروط نفسها التي يحصل عليها المواطن الياباني (متغيّر 0.3-0.7%، فلات 35 نحو 1.8-2.0%). لفهم آلية الفائدة ونسبة السداد راجع أساسيات القرض السكني.

س3. هل يمكن إدارة المصمّم والموقع عن بُعد؟

نعم. توحّد شركة تووا سير عمل عن بُعد بحيث يستطيع المالك المقيم في الخارج الانتقال من اعتماد التصميم إلى التسليم بأقل عدد ممكن من الزيارات. نحدّد مواعيد القرار (تجميد المخطط، اختيار المواصفات، اعتماد التغييرات) مسبقاً في تقويم ونشارك المستندات الداعمة مبكراً، فلا تتعطّل القرارات رغم فارق التوقيت.

تفاصيل الآلية في إدارة البناء عن بُعد.

س4. ما المستندات المطلوبة؟

بالنسبة لغير المقيم، المستندات إجمالاً هي: جواز السفر (إثبات الهوية)، وبطاقة الإقامة إن وُجدت، وإثبات عنوان في الخارج، وشهادة توقيع بدلاً من الختم الشخصي (تُستخرج من كاتب عدل في بلدك أو من سفارتك في اليابان)، وتعيين وكيل ضريبي يصبح جهة الاتصال الضريبية. ولشراء الأرض تُقدّم أيضاً تقرير دفع بموجب قانون الصرف الأجنبي عن التحويل من حسابك. يستطيع مكتب التصميم أو كاتب عدل قضائي شريك إرشادك إلى كيفية الحصول على كلٍّ منها، فخطّط رجوعاً من تواريخ سفرك. ولأن النماذج باليابانية، يُستحسن الاحتفاظ بملخّص إنجليزي إلى جانبها.

س5. كم تبلغ الضرائب؟

تنشأ الضريبة في ثلاث مراحل: الاقتناء والحيازة والخروج. عند الاقتناء: ضريبة الاستهلاك (10% على المبنى)، وضريبة اقتناء العقار (3-4% من القيمة المقدّرة)، وضريبة التسجيل والترخيص (0.4% للتسجيل الأول، 2% عند النقل)، ورسم الطوابع. أثناء الحيازة: ضريبة الأصول الثابتة (1.4%) زائد ضريبة تخطيط المدينة (حتى 0.3%) سنوياً. عند الخروج (البيع): ضريبة الأرباح الرأسمالية (39.63% قصيرة الأجل، 20.315% طويلة الأجل)، ويقتطع المشتري لغير المقيم 10.21% إضافية. يجب على غير المقيم تعيين وكيل ضريبي. لكيفية هيكلة الأرقام راجع التخطيط الضريبي للملاك الأجانب والإهلاك والضريبة.

س6. هل يمكن تأجير المنزل لاحقاً؟

نعم. الدخل الإيجاري خاضع للضريبة في اليابان، وفي حالة المالك غير المقيم يقتطع المستأجر (شركة مثلاً) 20.42% عند الدفع، ثم تعالج اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي مع بلدك الازدواج عموماً. النقطة الجديرة بالانتباه هي التأجير القصير (مينباكو): إذ يتطلّب التحقّق من التقسيم العمراني واللائحة المحلية. وهو ممنوع أساساً في المناطق السكنية الخالصة، ويحدّ قانون أعمال الإيواء الخاص التشغيل بـ180 ليلة سنوياً. وإذا كنت تنوي تشغيله كاستثمار، فإن الاستثمار الفندقي والإيوائي في أوساكا مرجع مفيد.

س7. ما توقيت الدفعات أثناء البناء؟

في المسكن يكون النمط المعتاد ثلاث دفعات: 30% عند التعاقد، و30% عند رفع الهيكل، و40% عند الإنجاز. وتقسيم الدفع مقابل التقدّم يحدّ من مخاطرة المالك والباني معاً. تستغرق التحويلات الخارجية أياماً عدّة، وأسعار الصرف ورسوم التحويل (من بضعة آلاف إلى عشرات الآلاف من الينات لكل تحويل) ليست هيّنة، لذا نوصي بشدّة بـاستخدام حساب ائتماني أو ضمان داخل اليابان وتمويله بدفعات أكبر حين يكون سعر الصرف مواتياً. وقبل كل دفعة نشارك صور التقدّم وتقريراً، فلا تُفرج عن المال إلا بعد الرضا.

أكثر ثلاثة أمور تُعثر الملاك الأجانب هي: العقود باليابانية فقط، وثقافة الختم الشخصي، وفحوص هوية البنوك. ويمكن لمكتب التصميم تجهيز ملخّص إنجليزي ونظام شهادة توقيع وإجراء وكيل لها جميعاً مسبقاً، فبدل القلق على الحقوق أو الضرائب، ابدأ بمناقشة الترتيبات. فالمسافة واللغة فجوتان يسدّهما التنظيم.

المصادر والمراجع